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quarta-feira, 29 de julho de 2015

ENFITEUSE: CONCEITO, PREVISÃO LEGAL, EXTINÇÃO, TERRENOS DE MARINHA

Enfiteuse é direito real sobre coisa alheia que confere ao titular, denominado enfiteuta ou foreiro, o domínio útil de imóvel alheio, em que o titular se obriga a pagar ao senhorio uma pensão anual, certa e invariável (foro) e tem origem no arrendamento perpétuo ou por longo prazo de terras públicas a particulares, para que trabalhassem áreas não ocupadas. Por domínio útil entende-se alguns dos direitos de propriedade, ou seja, a posse, o uso e o gozo. 
A enfiteuse não tem mais previsão de constituição no Código Civil. Assim, quando nos reportamos ao instituto, utilizamos as disposições do Código Civil de 1916 (Arts. 678 a 694), por... (clique em "mais informações" para ler mais)
expressa determinação do Art. 2.038 do diploma novo (Das Disposições Finais e Transitórias):
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.
§ 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;
II - constituir subenfiteuse.
§ 2o A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.
A enfiteuse é um instituto eminentemente usado pela União (litoral, Páteo do Colégio, Alphaville).
A porta aberta para a extinção da enfiteuse de seu com o Art. 49 da Constituição Federal, que previu a extinção e a remição dos aforamentos:
Art. 49. A lei disporá sobre o instituto da enfiteuse em imóveis urbanos, sendo facultada aos foreiros, no caso de sua extinção, a remição dos aforamentos mediante aquisição do domínio direto, na conformidade do que dispuserem os respectivos contratos.
§ 1º  Quando não existir cláusula contratual, serão adotados os critérios e bases hoje vigentes na legislação especial dos imóveis da União.
§ 2º  Os direitos dos atuais ocupantes inscritos ficam assegurados pela aplicação de outra modalidade de contrato.
§ 3º  A enfiteuse continuará sendo aplicada aos terrenos de marinha e seus acrescidos, situados na faixa de segurança, a partir da orla marítima.
§ 4º  Remido o foro, o antigo titular do domínio direto deverá, no prazo de noventa dias, sob pena de responsabilidade, confiar à guarda do registro de imóveis competente toda a documentação a ele relativa.
O objeto da enfiteuse são terras não cultivadas ou terrenos que se destinem à edificação e o prazo é perpétuo; se limitado (há previsão de termo final), o instituto é outro, denominado arrendamento. 
Por ser direito real sobre coisa alheia, pode ser transmitido (venda, sucessão), mas o procedimento, no caso de venda ou dação em pagamento, deve obedecer o direito de preferência, quando então de unificam os direitos reais na mesma pessoa.
Realizada a transferência do domínio útil, por ocasião de venda ou doação em pagamento, o senhorio terá direito de receber do alienante o laudêmio, que corresponde ao mínimo de 2,5% sobre o valor da alienação, se não estipulado percentual maior. 
Se a terra é estéril e perde-se o que se plantou ou o prédio enfitêutico é destruído, o enfiteuta pode renunciar à enfiteuse, sem direito a indenização. Mas se ao abandono gratuito ao senhorio podem se opor os credores prejudicados, desde que prestem caução pelas pensões futuras, até que sejam pagos de suas dívidas. 
O enfiteuta pode doar, dar em dote ou trocar o imóvel aforado por coisa não fungível, desde que avise o senhorio direto, com prazo de sessenta dias, sob pena de continuar a responder pelo pagamento do foro. Se é o devedor que é alterado, é preciso avisar antes; se é o credor, não. Para transferir, é preciso certidão negativa, comprovante de pagamento de imposto predial rural ou urbano e os recibos do laudêmio (comprovação do pagamento do foro).
Como direito real, é sujeito à constrição (penhora), situação em que é reforçada a preferência do senhorio.
É possível que uma mesma propriedade tenha vários detentores, envolvendo glebas diferentes, como um condomínio. Nesse caso, é eleito um responsável legal, denominado cabecel, que é a pessoa intimada, cobrada, e tem o direito de regresso. 
Apesar de perpétuo, o Código Civil de 1916 previu situações de extinção da enfiteuse:
I - pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capital correspondente ao fôro e mais um quinto deste (questão econômica);
II - pelo compromisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por três anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias (por comissivo);
III - falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores. 
O enfiteuta poderia transmitir o domínio útil por testamento. Não mais, porque extinto.
Segundo a Súmula nº 122 do Superior Tribunal de Justiça (STF), o enfiteuta pode purgar a mora enquanto não decretado o comisso por sentença.
Antes mesmo da extinção do instituto, o Código de 1916 previu o resgate de todos os aforamentos (Art. 693, alterado pela Lei nº 5.827, de 1972): "Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis dez anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o valor atual da propriedade plena, e de dez pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste capítulo."
Se, de modo geral, foi extinta a enfiteuse, continua ela aplicada aos terrenos de marinha e seus acrescidos, situados na faixa de segurança, regulados em lei especial (Decreto-Lei nº 3.438, de 17 de julho de 1941).

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Maria da Glória Perez Delgado Sanches

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ITANHAÉM, MEU PARAÍSO

ITANHAÉM, MEU PARAÍSO
Praia, sol, mar... rios, aves, plantas, flores, frutos... a natureza em todas as potencialidades. O belo, próximo. A segunda cidade mais antiga do Brasil, a Amazônia Paulista, minha paixão.

Quem sou eu

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Da capital, já morei entre verde e bichos, na lida com animais e plantas: anos de injeção, espinho de ouriço, berne, parto de égua e curva de nível, viveiros, mudas, onde encontrei tempo para lecionar inglês, alfabetizar adultos e ler livros, na solidão do mato. 

Paixões se sucederam e convivem até hoje: Contabilidade, Economia, Arquitetura (IMES, MACK), a chácara e, afinal, o Direito (FDSBC, cursos e pós graduações). No Judiciário desde 2005, planto, replanto, reciclo, quebro paredes, reconstruo, estudo, escrevo e poetizo, ao som de passarinhos, que cantam nossa liberdade.

Não sou da cidade, tampouco do campo. Aprendiz, tento captar o que a vida oferece, para que o amanhã seja melhor. Um mundo melhor, sempre.

Agora em uma cidade mágica, em uma casa mágica, na qual as coisas se transformam e ganham vida; mais e mais vida. Minha cidade-praia-paraíso, Itanhaém.

Nesta casa de espaços amplos e um belo quintal, que jamais é a mesma do dia anterior, do minuto anterior (pois a natureza cuida do renovar a cada instante o viço, as cores, flores, aromas e sabores) retomei o gosto pelo verde, por releituras de espaços e coisas. Nela planto o que seja bom de comer ou de ver (ou deixo plantado o que Deus me trouxe), colho, podo, cozinho os frutos da terra, preparo conservas e invento pratos de combinações inusitadas, planejo, crio, invento, pinto e bordo... sonho. As ideias brotam como os rebentos e a vida mostra-se viva, pulsante.

Aqui, em paz, retomo o fazer miniaturas, componho terrários que encantam, mensagens de carinho representadas em pequenas e delicadas obras. 

Muito prazer! Fique à vontade, passeie um pouco: questões de Direito, português, crônicas ("causos"), jardinagem e artesanato. Uma receita, uma experiência nova, um redescobrir. 

Pergunte, comente, critique, ok? A casa é sua e seu comentário será sempre bem-vindo.

Maria da Gloria Perez Delgado Sanches

MARQUINHOS, NOSSAS ROSAS ESTÃO AQUI: FICARAM LINDAS!

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