A enfiteuse não tem mais previsão de constituição no Código Civil. Assim, quando nos reportamos ao instituto, utilizamos as disposições do Código Civil de 1916 (Arts. 678 a 694), por... (clique em "mais informações" para ler mais)
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.
§ 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;
II - constituir subenfiteuse.
§ 2o A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.
A enfiteuse é um instituto eminentemente usado pela União (litoral, Páteo do Colégio, Alphaville).
A porta aberta para a extinção da enfiteuse de seu com o Art. 49 da Constituição Federal, que previu a extinção e a remição dos aforamentos:
Art. 49. A lei disporá sobre o instituto da enfiteuse em imóveis urbanos, sendo facultada aos foreiros, no caso de sua extinção, a remição dos aforamentos mediante aquisição do domínio direto, na conformidade do que dispuserem os respectivos contratos.
§ 1º Quando não existir cláusula contratual, serão adotados os critérios e bases hoje vigentes na legislação especial dos imóveis da União.
§ 2º Os direitos dos atuais ocupantes inscritos ficam assegurados pela aplicação de outra modalidade de contrato.
§ 3º A enfiteuse continuará sendo aplicada aos terrenos de marinha e seus acrescidos, situados na faixa de segurança, a partir da orla marítima.
§ 4º Remido o foro, o antigo titular do domínio direto deverá, no prazo de noventa dias, sob pena de responsabilidade, confiar à guarda do registro de imóveis competente toda a documentação a ele relativa.
O objeto da enfiteuse são terras não cultivadas ou terrenos que se destinem à edificação e o prazo é perpétuo; se limitado (há previsão de termo final), o instituto é outro, denominado arrendamento.
Por ser direito real sobre coisa alheia, pode ser transmitido (venda, sucessão), mas o procedimento, no caso de venda ou dação em pagamento, deve obedecer o direito de preferência, quando então de unificam os direitos reais na mesma pessoa.
Realizada a transferência do domínio útil, por ocasião de venda ou doação em pagamento, o senhorio terá direito de receber do alienante o laudêmio, que corresponde ao mínimo de 2,5% sobre o valor da alienação, se não estipulado percentual maior.
Se a terra é estéril e perde-se o que se plantou ou o prédio enfitêutico é destruído, o enfiteuta pode renunciar à enfiteuse, sem direito a indenização. Mas se ao abandono gratuito ao senhorio podem se opor os credores prejudicados, desde que prestem caução pelas pensões futuras, até que sejam pagos de suas dívidas.
O enfiteuta pode doar, dar em dote ou trocar o imóvel aforado por coisa não fungível, desde que avise o senhorio direto, com prazo de sessenta dias, sob pena de continuar a responder pelo pagamento do foro. Se é o devedor que é alterado, é preciso avisar antes; se é o credor, não. Para transferir, é preciso certidão negativa, comprovante de pagamento de imposto predial rural ou urbano e os recibos do laudêmio (comprovação do pagamento do foro).
Como direito real, é sujeito à constrição (penhora), situação em que é reforçada a preferência do senhorio.
É possível que uma mesma propriedade tenha vários detentores, envolvendo glebas diferentes, como um condomínio. Nesse caso, é eleito um responsável legal, denominado cabecel, que é a pessoa intimada, cobrada, e tem o direito de regresso.
Apesar de perpétuo, o Código Civil de 1916 previu situações de extinção da enfiteuse:
I - pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capital correspondente ao fôro e mais um quinto deste (questão econômica);
II - pelo compromisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por três anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias (por comissivo);
III - falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.
O enfiteuta poderia transmitir o domínio útil por testamento. Não mais, porque extinto.
Segundo a Súmula nº 122 do Superior Tribunal de Justiça (STF), o enfiteuta pode purgar a mora enquanto não decretado o comisso por sentença.
Antes mesmo da extinção do instituto, o Código de 1916 previu o resgate de todos os aforamentos (Art. 693, alterado pela Lei nº 5.827, de 1972): "Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis dez anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o valor atual da propriedade plena, e de dez pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste capítulo."
Se, de modo geral, foi extinta a enfiteuse, continua ela aplicada aos terrenos de marinha e seus acrescidos, situados na faixa de segurança, regulados em lei especial (Decreto-Lei nº 3.438, de 17 de julho de 1941).
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Maria da Glória Perez Delgado Sanches
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