UM IMÓVEL É PENHORADO E ARREMATADO DUAS VEZES. A QUEM PERTENCE?

A propriedade imóvel é transferida, entre vivos, mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
O Art. 1.245 do Código Civil é claro ao estabelecer o requisito do registro do título para formalizar a transferência da propriedade imóvel.
No mesmo dispositivo, o legislador estabelece que enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 
A aquisição somente estará completa quando cumprida a formalidade. É o registro que aperfeiçoa o ato de transferência, pois somente com a inscrição se alcança a titularidade da propriedade, no sistema jurídico brasileiro. A proteção da fé-pública garante a estabilidade.
Fulano foi executado em diversos processos. Em um deles teve imóvel penhorado e arrematado. Dois anos depois, o mesmo imóvel foi penhorado e arrematado por terceira pessoa.
Isso ocorreu porque o primeiro arrematante sequer inscreveu a penhora no registro imobiliário, a fim de que terceiros tomassem ciência da existência do ato constritivo judicial. Como a publicidade é inerente à propriedade, dispensada a proteção legal permitiu que o imóvel fosse mais uma vez arrematado. Assim foi que, depois de longo processo, aquilo que tinha como certo e seu foi perdido, por ter se descuidado de sua obrigação.
A querela foi levada aos tribunais pelo primeiro arrematante, que obteve a nulidade da segunda arrematação em primeira instância. A decisão foi confirmada pelo tribunal de origem mas, levada ao STJ, foi derrubada, por decisão unânime.
Se o arrematante não atendeu aos rigores necessários da lei para a aquisição da propriedade imóvel não pode valer-se de um título ao qual não deu a publicidade necessária, com a averbação no registro do imóvel, requisito fundamental para a aquisição da propriedade.
Nesse sentido foi a decisão no REsp 1045258, proferida pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça. 

Arrematação devidamente registrada prevalece em discussão sobre imóvel leiloado duas vezes

Em decisão unânime, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão que declarou inválida a arrematação de imóvel feita dois anos depois de o mesmo imóvel já ter sido arrematado. No entendimento dos ministros, prevaleceu a arrematação que foi devidamente levada ao registro imobiliário.
O caso aconteceu no Maranhão. Em 1996, uma empresa arrematou um imóvel penhorado, mas não registrou a penhora nem o auto de arrematação na matrícula do imóvel, que continuou em nome do antigo proprietário.
Em 1997, o mesmo imóvel foi penhorado em outra ação de execução contra o antigo proprietário e arrematado no ano seguinte, por outra empresa. A segunda arrematante observou todas as cautelas registrais.
A sentença de primeiro grau declarou inválida a segunda arrematação, ao fundamento de que o imóvel jamais poderia ter sido alienado judicialmente pela segunda vez, já que era, na data da segunda arrematação, de propriedade da primeira empresa. O Tribunal de Justiça do Maranhão manteve a decisão.
Proteção legal No STJ, o entendimento foi outro. O ministro Marco Buzzi, relator, entendeu que, reconhecida a boa-fé dos adquirentes e afastada a existência de fraude, não se pode considerar a segunda arrematação irregular, porque a falta de registro da penhora, bem como da carta de arrematação, possibilitou o processamento de posterior procedimento executivo sobre o mesmo bem.
Para o relator, os segundos arrematantes, adquirentes de boa-fé e confiantes no registro imobiliário, não poderiam ser prejudicados por eventual nulidade ocorrida no anterior título aquisitivo de propriedade, sobretudo quando a cadeia dominial se mostra íntegra e regular.
Caberia à primeira arrematante, no mínimo, ter inscrito a penhora no registro imobiliário, a fim de que terceiros tomassem ciência da existência do ato constritivo judicial. Ao se descurar de sua obrigação, a primeira arrematante, em verdade, dispensou a correspondente proteção legal, dando azo a que outro, legitimamente, penhorasse e arrematasse o bem, disse o ministro.
Por estar devidamente registrada no cartório imobiliário, o relator entendeu pela prevalência da segunda penhora e arrematação.
A eficácia da primeira arrematação não é afastada em razão de equívoco judiciário ou ato de terceiro, mas por incúria da própria arrematante, que deixou de proceder ao registro da carta de arrematação no cartório imobiliário, esclareceu o relator. 

Fonte: STJ 

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Maria da Glória Perez Delgado Sanches

Membro Correspondente da ACLAC – Academia Cabista de Letras, Artes e Ciências de Arraial do Cabo, RJ.