O presente trabalho abordou a Ação de Usucapião de Terras Particulares a partir do estudo teórico (Parte I) seguido da análise de um caso (Parte II): o Acórdão proferido quando do julgamento da apelação nº 246.603-4/1, interposta na 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, conforme voto do Relator Galdino Toledo Júnior, anexo ao presente.
O estudo teórico foi ...
delineado a partir de conceitos pesquisados na doutrina, na legislação vigente e na jurisprudência.
delineado a partir de conceitos pesquisados na doutrina, na legislação vigente e na jurisprudência.
Por pertinente, foram analisados o instituto da usucapião, suas espécies e a servidão predial , institutos de direito material.
DA AÇÃO DE USUCAPIÃO DE TERRAS PARTICULARES:
ANÁLISE DE UM CASO
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO .......................................................................... 1
I. EXPOSIÇÃO TEÓRICA
1.1. Previsão Legal .................................................................. 2
1.2. Da usucapião .................................................................... 3
1.2.1. Origem do instituto da usucapião .................................... 3
1.2.2. Propriedade ................................................................. 4
1.2.3. Conceito: a usucapião ................................................... 5
1.2.4. Requisitos da usucapião ................................................ 5
1.2.5. Espécies de usucapião .................................................. 7
a) Usucapião constitucional especial ...................................... 7
Usucapião pro misero individual ................................... 8
Usucapião pro misero coletiva ...................................... 9
b) Usucapião constitucional especial rural ............................... 9
c) Usucapião extraordinária .......................................... 9
d) Usucapião ordinária ............................................... 10
1. 3. Da servidão predial .......................................................... 10
1.4. Procedimento da ação de usucapião ................................ 11
1.4.1. Legitimidade ativa ......................................................... 12
1.4.2. Objeto .......................................................................... 13
1.4.3. Objetivo ....................................................................... 13
1.4.4. Competência ................................................................. 13
1.4.5. Legitimidade passiva ...................................................... 14
1.4.6. Petição inicial ................................................................ 15
1.4.7. Citação e cientificação .................................................... 15
1.4.8. Intervenção ministerial .................................................... 16
1.4.9. Possíveis respostas dos réus ............................................. 17
1.4.10. Sentença ...................................................................... 19
II – ANÁLISE DO CASO CONCRETO ............................... 21
III – CONCLUSÃO .................................................................. 25
IV - BIBLIOGRAFIA .............................................................. 27
IV - ANEXO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. ACÓRDÃO. 10ª Câmara de Direito Privado. Apelação Cível n° 246 603-4/1. Presidente Prudente. Voto n° 3 746
EMENTA:
USUCAPIÃO - Exercício de posse sem animus domini - Requisito indispensável - Comprovação documental de relação locaticia entre as partes - Pleito de despejo por falta de pagamento proposto pelos apelados em apenso - Afirmação da apelante de cessação do pagamento de aluguéis - Motivo para desfazimento da locação - Improcedência do pleito de usucapião e procedência do pleito de despejo inevitáveis -Apelo desprovido.
APÊNDICE
A. ARTIGO
LOTTI. Armando Antônio. Algumas considerações sobre posse, usucapião e justo título à luz do novo Código Civil. Estado do Rio Grande do Sul. Ministério Público. Doutrina.Disponível em http://www.mp.rs.gov.br/urbanistico/doutrina/id100.htm. Acessado em 4.set.2008.
B. ACÓRDÃO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SAO PAULO. APELAÇÃO S/ REVISÃO N° 1176444- 0/1. Relator Desembargador Ruy Coppola
INTRODUÇÃO
O instituto da usucapião, também chamado prescrição aquisitiva pode ser aplicado em relações locatícias?
O Acórdão aqui estudado teve por fulcro o julgamento de apelação interposta pela autora, que pleiteou a declaração de usucapião no juízo a quo. Após a sentença de primeiro grau que determinou pela improcedência da ação, por falta de requisito essencial, interpôs a autora apelação, para a revisão da matéria.
Ao abordar a Ação de Usucapião de Terras Particulares, procedimento especial de jurisdição contenciosa previsto no Código de Processo Civil, cuidou-se de analisar os campos do direito material e procedimental, em tópicos, fundamentado na legislação, na doutrina e na jurisprudência.
I. EXPOSIÇÃO TEÓRICA
1.1. Previsão Legal
A Ação de Usucapião de Terras Particulares está prevista no Código de Processo Civil (CPC), no Livro IV – Dos Procedimentos Especiais, Título I – Dos Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa, disciplinada nos artigos 941 a 945[1].
Por conseguinte, é uma ação de conhecimento, de jurisdição contenciosa, classificada como procedimento especial, com particularidades que a diferenciam do procedimento ordinário.
O procedimento previsto no CPC abrange a usucapião de terras particulares e a servidão predial. A ação de usucapião de coisas móveis e da usucapião especial rege-se pelo rito sumaríssimo, previsto no CPC, no artigo 275, inciso II, alínea a e na Lei 6.969/81, artigo 5º[2].
1.2. Da usucapião
Para melhor análise do procedimento, é preciso uma viagem ao Direito Civil Constitucional, para a retomada do conceito da usucapião.
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1.2.1. Origem do instituto da usucapião
Ainda que aparentemente seja originária da Grécia, era a usucapião conhecida dos romanos desde a época do processo formulário, que vigeu da lex aebutia, no século 149 a.C. até o Século III da Era Cristã.
Modo de aquisição tanto do domínio (o direito pleno de usar, gozar, dispor e reaver) quanto de outros direitos reais, como a servidão e a enfiteuse, a usucapio era conferida àquele que exercesse a posse de boa-fé, prolongada e sem interrupções, a título de proprietário (MARCATO, 1988: 98).
O uso ininterrupto de um terreno durante dois anos, e o de qualquer coisa diversa, durante um ano, gerava a propriedade, independentemente de qualquer outro requisito, consoante o disposto na Tábua Sexta – Do direito de propriedade e da posse (MEIRA, 1972: 170).
Aquele que adquiria o direito deste modo ficava dispensado de justificar a sua posse, se decorrido o prazo prescrito, e o direito de propriedade, adquirido, não dependia do direito de seu antecessor. No entanto, estavam excluídas da usucapião as coisas roubadas, enquanto estas não voltassem às mãos de seu legítimo dono. Outras leis estabeleceram regra idêntica quando a posse fora obtida com violência.
Como originariamente o instituto da usucapião aplicava-se a todas as relações de senhoria, inclusive às do poder do paterfamilias, foi possível a usucapião do poder marital (manus), (MARKY, 1987: 82). Mais tarde, restringiu-se o instituto à propriedade.
1.2.2. Propriedade
A propriedade dos bens imóveis pode ser adquirida através da transcrição do título de sua transferência no registro de imóveis[3], da acessão[4], da usucapião e do direito hereditário. É o que prescreve o Código Civil, nos artigos 530 e 1.224.
Não arrolada entre os artigos supra citados, a usucapião é uma das espécies de aquisição da propriedade, fundamentada na posse e na passagem do tempo. O código civilista prevê o instituto da usucapião, como modo de aquisição da propriedade, no artigo 1.238.
1.2.3. Conceito: a usucapião
O presente trabalho estará restrito ao modo de aquisição pela usucapião, que na lição do mestre Silvio RODRIGUES (1987: 105/106) pode ser assim definido:
O legislador, ainda aqui, se inspira na mesma idéia que o guiou em matéria de prescrição extintiva, ou seja, o interesse de atribuir juridicidade a situações de fato que amadureceram no tempo. Com efeito, através do usucapião, o legislador permite que determinada situação de fato, que, sem ser molestada, se alongou por um intervalo de tempo determinado na lei, se transforme em uma situação de direito. Assim, se o possuidor, sem ser molestado em sua posse (que por isso é mansa e pacífica), exerce sobre a coisa os poderes inerentes ao domínio por um certo lapso de tempo, permite-lhe a lei obter declaração judicial capaz de conferir-lhe o domínio, depois da respectiva transcrição.
Isso é o usucapião. Ou seja, modo originário de aquisição do domínio, através da posse mansa e pacífica, por determinado espaço de tempo, fixado na lei.
Por conclusão, a usucapião é mais uma das formas de aquisição da propriedade, do domínio sobre o bem, forma originária, independente de relação com o antigo proprietário.
1.2.4. Requisitos da usucapião
A usucapião pode requerer vários requisitos para a sua ocorrência. Primeiramente, é necessário que o bem possuído possa ser objeto de aquisição por seu intermédio (res habilis), o que não sucede, por exemplo, com os bens públicos de uso comum, de uso especial e os dominiais[5] e as coisas fora do comércio (MARCATO, 1988: 99). Em regra, também não se submetem à usucapião as terras devolutas[6], que são as terras pertencentes ao domínio de qualquer das entidades estatais e que não se acham utilizadas pelo Poder Público, nem destinadas a fins administrativos específicos. Exceção à regra, a usucapião especial admite a aquisição da propriedade pela posse de terras devolutas.[7]
Pode ser exigido do possuidor o justo título (titulus). É, na definição do professor MARCATO (1988: 99): “Aquele que seria hábil à transferência do domínio, não fosse o fato de emanar de quem não é o proprietário do bem, ou, ainda, de padecer de vício ou defeito que lhe retire a idoneidade para tanto”. Também são requisitos para a aquisição pela usucapião a posse mansa e pacífica (possessio) e estar o possuidor munido de boa-fé (fides).
Posse mansa e pacífica é a que vem sendo exercida no tempo pelo possuidor, sem qualquer oposição por parte do proprietário do bem ou de terceiro. Deve ainda ser justa a posse, pois a violência e a clandestinidade, enquanto perdurem, impedem a ocorrência da usucapião, ao passo que a precariedade a impossibilita permanentemente (MARCATO, 1988: 100). Há de se ressaltar que a posse deve ser exercida com animus domini, ou seja, como se dono fosse. Animus domini é a intenção do dono de ter como sua a coisa possuída, de ser realmente o titular do direito sobre a coisa[8].
Ainda quanto à posse cabe salientar as palavras de COSTA MACHADO[9](2008: 1311):
O artigo inaugural deste Capítulo VII, em primeiro lugar, explicita a legitimaçãoad causam ativa do possuidor para ação de usucapião. Já quanto a esse aspecto, é relevante consignar que possuidor não é necessariamente o atual, posto que a perda, a modificação o a interrupção da posse após a consumação do prazo de usucapião são totalmente irrelevantes. Em segundo lugar, o texto deixa expressa a natureza declaratória da ação de usucapião, o que é absolutamente exato, dada a circunstância de que a aquisição do domínio não ocorre por força da sentença, mas em decorrência do decurso do tempo, o que o ato judicial apenas declara com efeito ex tunc (é por isso que a perda ou a interrupção posterior é indiferente).
Requisito fundamental é o tempo (tempus). É o tempo que convolará a simples posse em direito. Pode ainda ser requisito a dimensão da área, conforme a espécie de usucapião. O derradeiro requisito, ainda na lição do professor MARCATO (1988: 100), é a sentença judicial.
1.2.5. Espécies de usucapião
a) Usucapião constitucional especial
A usucapião constitucional especial está prevista nos artigos 182 e 183 da Constituição Federal (CF)[10] (usucapião constitucional especial urbana ou pro misero) e no artigo 191[11] (usucapião constitucional especial rural ou usucapião pro labore rural).
Divide-se a usucapião constitucional especial urbana ou pro misero em pro misero e pro labore.
Usucapião pro misero individual
A usucapião urbana pro misero tem também previsão no Estatuto da Cidade[12], é individual e tem como requisitos o tempo (cinco anos), a área (menor ou igual a duzentos e cinqüenta metros quadrados), o uso para moradia, a possibilidade de individualizar, a successio pessessionis, o não ser o possuidor proprietário de outro imóvel e ser exercida (a usucapião, pelo mesmo agente) apenas uma única vez. Também está previsto no artigo 1.240 do Código Civil (CC)[13].
Usucapião pro misero coletiva
É outra espécie de usucapião constitucional, previsto no Estatuto da Cidade[14]. Tem como requisitos o tempo (cinco anos), a dimensão da área urbana (superior a duzentos e cinqüenta metros quadrados), o uso para moradia, a impossibilidade de ser individualizada, a successio possessiones e aaccessio possessionis. Assim como a usucapião pro misero individual, não pode ser exercida além de uma única vez e o possuidor não pode ter outra propriedade.
b) Usucapião constitucional especial rural
É a modalidade instituída no artigo 191 da Carta Federal e no Estatuto da Terra[15].
Para a aquisição, devem ser preenchidos os requisitos do tempo (cinco anos), área usucapida de até cinqüenta hectares, utilizada para moradia e trabalho, não ser proprietário o usucapiente de outra propriedade e ser o instituto utilizável apenas uma vez, pela mesma pessoa.
c) Usucapião extraordinária
É a modalidade prevista no artigo 1.238 do Código civilista[16]. Tem por requisitos apenas o tempo da posse (quinze anos), independentemente de justo título e boa-fé.
O tempo para aquisição por esta modalidade será reduzido para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
d) Usucapião ordinária
Modalidade estabelecida no artigo 1.242 do CC[17], tem por requisitos o justo título e a boa-fé, além da posse pelo período de dez anos. Em sendo o imóvel utilizado para moradia do usucapiente ou prestar-se a obras ou serviços de caráter produtivo, o tempo para a aquisição será reduzido para cinco anos.
1. 3. Da servidão predial
A servidão está prevista nos artigos 1.378 e 1.379, caput e parágrafo único do Código Civil (Da Constituição das Servidões), nos artigos 1380 a 1386 (Do Exercício das Servidões) e por fim, nos artigos 1.387 a 1389 (Da Extinção das Servidões)[18].
Para a aquisição do direito à servidão, são requisitos para a consolidação do direito: o exercício incontestado e contínuo da servidão aparente, pelo prazo de dez anos, em havendo justo título e boa-fé[19]. Se não existirem os dois últimos requisitos, o prazo para a consolidação do direito é de vinte anos.
A servidão grava o imóvel, em proveito do imóvel, e não do proprietário. São precisos dois prédios, pertencentes a proprietários distintos. Os imóveis devem ser confinantes, a menos em face de característica obrigatória, como no caso dos aquedutos.
1.4. Procedimento da ação de usucapião
O procedimento especial previsto nos artigos 941 a 945 do CPC restringe-se à ação de usucapião de terras particulares.
O rito da ação de usucapião de coisas móveis e da usucapião especial é o sumaríssimo, previsto no CPC, no artigo 275, inciso II, alínea a, conforme determinado expressamente pela Lei 6.969/81, artigo 5º[20]. Subsidiariamente, é utilizado o procedimento previsto no rito ordinário.
1.4.1. Legitimidade ativa
A legitimidade ativa para a propositura da ação pertence do possuidor do imóvel (não necessariamente o atual). Se o autor da ação for casado, sua esposa deverá figurar junto com ele no pólo ativo da ação ou prestar-lhe o consentimento (COSTA MACHADO, 2008: 1312)[21], por caracterizar a posse direito real. Infere-se, a partir da comunicação dos bens ao companheiro ou companheira durante a relação que, se o autor viver em companheirismo, a sua parceira deverá fazer, igualmente, parte da relação processual.
Para os que entendem que a posse é direito pessoal e não real, seria dispensável a outorga do consentimento do cônjuge ou companheiro nas ações possessórias.
No entanto, como a ação de usucapião de terras particulares objetiva um título e o registro do imóvel no nome do possuidor, oponível erga omnes, resta configurada a necessidade e a caracterização como direito real.
1.4.2. Objeto
Segundo GRECO FILHO (2008: 248), “o objeto da ação é a declaração da propriedade de terras particulares”.
Admite-se que o objetivo da ação seja a declaração, mas não o seu objeto. O objeto da ação de usucapião é o bem imóvel usucapido ou utilizado em servidão. O que visa (pretende)o autor, ao propor a ação, é a declaração judicial.
1.4.3. Objetivo
O objeto da ação de usucapião é a declaração do domínio do bem imóvel usucapido ou da servidão predial, com a finalidade da transcrição no registro de imóveis.
1.4.4. Competência
A ação de usucapião será proposta no foro onde está situado o imóvel[22].
Se existir juízo especializado na Comarca, perante ele será processada (Vara de Registros Públicos). Caso a União ingresse justificadamente no feito, a competência para processá-lo e julgá-lo será da Justiça Federal[23]. Nas Comarcas que possuam varas especializadas da Fazenda, municipal ou estadual, como é o caso da Comarca de São Paulo e de São Bernardo do Campo, cabe a elas o processamento e julgamento da ação de usucapião, sempre que ingressem no feito, justificadamente, a Fazenda Municipal ou a Estadual (MARCATO, 1988: 101).
1.4.5. Legitimidade passiva
Como produz efeitos erga omnes, toda a coletividade, a princípio, tem capacidade de figurar no pólo passivo, desde que demonstre interesse, justificadamente. São litisconsortes passivos necessários osréus certos: o proprietário, registrado na matrícula do imóvel, e os confrontantes. Os réus incertos e eventuais interessados serão citados por edital.
Se réu certo não for localizado – estiver em lugar incerto -, restará incluído no rol dos réus incertos, citados por edital. Vale dizer que, uma vez que a sentença final produz efeitos erga omnes, qualquer interessado que demonstre interesse jurídico poderá ingressar no pólo passivo.
A revelia dos réus e não a dos interessados desencadeia a nomeação do curador especial do art. 9º, inciso II, do Código de Processo Civil (COSTA MACHADO, 2008: 1313). Cabe aqui um parênteses: o autor refere-se, naturalmente, à revelia dos réus certos – o proprietário indicado no registro do imóvel e os confrontantes.
Por último, cientificadas as Fazendas, se qualquer delas demonstrar interesse na causa, manifestar-se-á por contestação nos autos, passando a integrar o pólo passivo da ação.
1.4.6. Petição inicial
A petição inicial deverá obedecer aos requisitos do artigo 282 (genéricos) e os do artigo 942 (específicos) do CPC. Além de descrever pormenorizadamente o imóvel objeto da ação, será o pedido instruído com a planta detalhada deste, elaborada por profissional habilitado segundo as técnicas da topografia (COSTA MACHADO, 2008: 1312), e requererá a designação de audiência de justificação da posse e a citação pessoal daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo, dos confinantes (laterais e fundos) e a citação por edital dos terceiros interessados ausentes, incertos e desconhecidos.
Deverá ser a petição inicial também instruída com a certidão positiva ou negativa do registro de imóveis, para a identidade do proprietário do bem ali registrado e com certidões negativas da existência de ação possessória que vise o bem objeto da ação[24].
1.4.7. Citação e cientificação
Recebida a petição inicial, o juiz determinará a citação pessoal do proprietário do imóvel e dos confinantes. Determinará ainda a citação de terceiros ausentes, incertos e desconhecidos. O edital observará o prazo, fixado pelo juiz da causa, que variará entre vinte e sessenta dias da primeira publicação.
O proprietário do imóvel e os confinantes ocupam a posição de litisconsortes passivos necessários. Isto porque o autor pode estar pretendendo a declaração do domínio também sobre os imóveis que lhes pertencem[25].
A citação dos réus certos se dará de forma pessoal e nominal. No entanto, não sendo eles encontrados pessoalmente, serão citados de forma ficta – com hora certa ou por edital (COSTA MACHADO, 2008: 1313). Os ausentes, incertos e desconhecidos também são citados, por meio de edital.
Os representantes das Fazendas Públicas (União, Estado ou Distrito Federal e do Município ou Território) devem ser cientificados da ação, por carta com aviso de recebimento, para que, havendo interesse, ingressem no processo e contestem o pedido do autor[26].
O representante do Ministério Público atuará em todos os atos do processo, sob pena de nulidade. Ao réu certo citado fictamente ou incapaz será dado curador especial.
1.4.8. Intervenção ministerial
Neste tópico, cabe destacar, ipsis literis, a justificativa para a intervenção do órgão, nas palavras do professor Antônio Cláudio (COSTA MACHADO, 2008: 1314):
A intervenção do Ministério Público como fiscal da lei nos processos de usucapião se justifica por três motivos: primeiro, sob o ponto de vista material, o usucapião é forma originário e excepcional de aquisição da propriedade, de sorte que existe indisponibilidade em certo grau nos litígios que versem sobre tal matéria, o que impede, por exemplo, que os efeitos da revelia sejam produzidos; segundo, afirma-se em doutrina que há um interesse de toda a sociedade de que não se adquiram por usucapião terras de quem não tenha tido conhecimento da ação e que, assim, não haja podido defender-se (Pontes de Miranda – como se vê, o jurista vincula a intervenção à exigência do procedimento-edital); e, em terceiro, a consumação do prazo de usucapião provoca uma crise de veracidade ou de segurança no sistema de registro, porque esse passa a não traduzir mais a verdadeira situação jurídica do imóvel, pela alteração informal da titularidade do domínio (Antônio Cláudio da Costa Machado). (...) Note-se, por fim, que apenas a revelia dos réus certos citados fictamente gera a necessidade de participação do curador especial, nos termos do art. 9º, II.
Em razão da segurança das relações jurídicas, tendo em vista a natureza de exceção às formas de aquisição da propriedade que caracteriza a usucapião, tem-se por necessária a intervenção do órgão ministerial.
1.4.9. Possíveis respostas dos réus
O prazo para ser apresentada contestação, na omissão de prazo particular, é de quinze dias, a contar da juntada do comprovante de citação aos autos. Se apresentada contestação, o processo prosseguirá no rito ordinário, admitindo a fase de saneamento e probatória.
Conforme Antonio Carlos MARCATO (1988: 104), no caso de todos os réus certos terem sido citados pessoalmente e não apresentarem contestação, verificando o juiz o cabimento da pena de revelia, julgará antecipadamente a lide, proferindo a sentença. Em caso negativo, saneará o processo, determinando a realização de prova pericial, se necessária, e designará audiência de instrução e julgamento.
No entanto, não é unânime a posição. Conforme ementas selecionadas pelo Ministério Público do Rio Grande do Sul, possível é destacar:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE USUCAPIÃO CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO DA DECISÃO AGRAVADA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. SENTENÇA INDEVIDAMENTE PROLATADA.
O magistrado singular não deve julgar antecipadamente a lide por ausência de contestação, por se tratar de ação de usucapião que é oponível ‘erga omnes’, em que não se aplica a pena de confissão sobre a matéria de fato em razão da revelia, pois, não se presume contra uma comunidade inteira, e por ser modo originário de aquisição da propriedade, o prescribente deve provar o direito material alegado. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA DE OFÍCIO. Deve ser desconstituída de ofício a sentença prolatada antes do julgamento do mérito do agravo cujo efeito suspensivo à decisão agravada havia sido concedido. AGRAVO PROVIDO E, DE OFÍCIO, DESCONSTITUÍDA A SENTENÇA. (TJ/RS, Agravo de Instrumento nº 70.010.135.382, 17ª Câmara Cível, rel. Des. Alzir Felippe Schmitz, j. em 15/02/2005).
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DOS FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DOS AUTORES.
Mesmo não tendo sido contestada a ação de usucapião, faz-se necessária a comprovação da presença dos atos possessórios, porquanto a posse não pode ser presumida. Apelação provida. Sentença desconstituída. (TJ/RS, 17ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 70.011.521.127, rel. Des. Jorge Luís Dall´Agnol, j. em 06/09/05).
APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. DESCABIMENTO. REABERTURA DA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA.
Tratando-se de ação de usucapião, cujos efeitos transcendem o indivíduo, atingindo a coletividade, porque de eficácia ‘erga omnes’, não se recomenda o julgamento antecipado da lide. Logo, conquanto não contestada a ação, o ônus da prova recai à parte autora, que não está desobrigada a demonstrar o implemento de todos os requisitos para a aquisição originária da propriedade, mormente ante o pedido de produção de provas efetivado pelo Ministério Público. Precedentes jurisprudenciais desta Corte. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. (TJ/RS, 18ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 70.012.488.102, rel. Des. Pedro Celso Dal Prá, j. em 20/10/05)[27].
Aos réus é possível:
- manterem-se inertes, o que lhes acarretará os efeitos da revelia;
- apresentarem contestação;
- reconvir;
- apresentar as exceções de incompetência (relativa), suspeição e impedimento;
- impugnar o valor da causa.
Aliás, por envolver a confiabilidade nos registros cartorários, a certeza das relações jurídicas oponíveis erga omnes e caracterizar-se por ser um meio originário de aquisição de direitos reais sobre imóvel, cabe ao autor da ação provar todos os requisitos necessários ao juízo.
Por conseguinte, é admitida a exigência de produção de provas a partir de requerimento do Ministério Público ou de ofício, pelo magistrado.
1.4.10. Sentença
O direito é adquirido pela posse e o transcurso do tempo, preenchidos os requisitos de admissibilidade. Dessa forma, a sentença tem natureza eminentemente declaratória, posto que tal sentença não constitui o domínio, mas apenas o declara em favor do autor.
A aquisição da propriedade por usucapião é de natureza originária e pode ser alegada em defesa de ação possessória ou de reivindicatória, por exemplo. Dessa forma, pode o juiz reconhecer o direito à usucapião, ainda que não postulado em juízo, mas alegado em defesa do direito. Porém, para a obtenção do título é preciso que seja utilizado o procedimento formal especial.
Neste procedimento, que a doutrina chama de procedimento edital, em que predomina a citação de terceiros interessados por edital, formalidade essencial à validade da sentença. Justifica-se a solenidade, uma vez que a declaração valerá erga omnes, de modo originário, isto é, apagando qualquer vício anterior da origem da propriedade (GRECO FILHO, 2008: 248).
Julgando procedente a ação, a sentença será registrada, mediante mandado, no Cartório de Registro de Imóveis[28]. Da sentença declaratória cabe apelação, nos efeitos suspensivo e devolutivo.
Se julgada improcedente a ação, a sentença também transitará em julgado, impedindo nova discussão a respeito da demanda decidida. No entanto, se surgir causa nova a ensejar a declaração do domínio, nada impede que o possuidor promova nova ação de usucapião, reivindicando o domínio sobre o mesmo imóvel. É o caso, por exemplo, de o autor não ter demonstrado que se encontra na posse do imóvel, na primeira lide. Se julgada improcedente e após, completar ele os requisitos legais para a obtenção do título, pode, novamente, pleitear em juízo a declaração.
II – ANÁLISE DO CASO CONCRETO
O pedido da autora foi rechaçado pelo juízo a quo por falta de requisito essencial: o animus domini. Interpôs recurso de apelação, para ver reformada a sentença de primeira instância.
O Tribunal, conforme Acórdão aqui transcrito, negou provimento ao apelo, fundamentado nos mesmos argumentos jurídicos que deram arrimo à sentença de primeiro grau.
A teoria subjetiva da posse, defendida por Savigny, sustenta que dois elementos, dão vida à posse: o corpus e o animus. O corpus é o elemento material da posse, representado pelo poder físico da pessoa sobre a coisa possuída. O animus, o seu elemento subjetivo, que representa a vontade do possuidor em ter como sua a coisa. Para tal corrente, somente é admissível a posse caracterizada pelo animus domini.
Contrariamente se opõe a corrente objetiva de Ihering, para quem a posse é o poder de fato, a exteriorização do direito real, importando, para a sua caracterização, a utilização econômica da coisa, ainda que exercida in nomine alieno.
O direito brasileiro acolheu a segunda teoria em nossa legislação civil, ainda que oportunizando concessões à primeira.
Ainda que preenchidos todos os demais requisitos, a posse é requisito essencial e necessário. Mas não basta qualquer posse. A posse, para que seja qualificado o domínio, é a qualificada com o animus domini.
Tanto é importante a posse que nenhuma das espécies de usucapião a dispensa, e a usucapião extraordinário exige, para a aquisição do domínio – e a sentença que a declara – apenas a posse, ininterrupta e sem obstáculos, aliada ao elemento tempo, de quinze anos.
O Código Civil adotou a teoria de Ihering, ao considerar a posse um direito subjetivo, juridicamente protegido. É, pois, a posse, a manifestação do domínio do possuidor. Rudolf von IHERING (2002: 69/70), aliás, preceitua:
A posse não é o poder físico sobre as coisas, mas o exercício, a exteriorização do direito.
(...)
a noção de posse deve compreender a posse de coisas e de direitos.
(...)
a posse de coisas é poder físico, e a de direitos é o exercício de um direito. (...) assim como a posse das coisas importa no exercício da propriedade, a posse de direitos importa no exercício de um direito. (...)
a posse das coisas é a exteriorização da propriedade; a posse de direitos é a exteriorização do direito sobre as coisas alheias.
A esta vantagem de reunir as duas espécies de posse sob uma noção genérica comum unem-se outras mais, que a noção do poder físico não apresenta:
Primeira: o ponto de vista da exteriorização do direito cria um laço íntimo entre o fato e o direito; não se colocam eles em posição contrária, como ocorre na concepção do poder físico, como elemento estranho e sem relação, apresentando-se antes como um elemento proporcionado pela própria noção de direito; a realidade, o gozo, o exercício do direito e a proteção que a lei concede a este estado de coisas encontram sua justificação na circunstância de que, na maioria dos casos, coincidem com o direito.
Segunda: se o estado de puro fato fosse protegido como tal, deveria sê-lo também nos casos em que não pudesse ser considerado como o exercício de um direito.
Em conclusão às assertivas acima expostas, dispõe o autor:
Para aquele que não tem direito, a proteção possessória é provisória; para o outro, contra o qual ninguém pode agir com fundamento no direito para despojá-lo da posse, esta proteção é definitiva.
Nesse sentido:
‘O ‘animus domini’ precisa ser frisado para, de logo, afastar a possibilidade de usucapião dos fâmulos da posse. Em seguida, devem ser excluídos os que exercem temporariamente a posse direta, por força de obrigação ou direito, como, dentre outros, o usufrutuário, o credor pignoratício e o locatário. Nenhum deles pode adquirir, por usucapião, a propriedade da coisa que possui em razão do usufruto, penhor ou locação. É que, devido à causa da posse, impossível se torna possuírem como proprietários. Necessário, por conseguinte, que o possuidor exerça posse com ‘animus domini’. Se há obstáculo objetivo a que possua com esse ‘animus’, não pode adquirir a propriedade por usucapião. A existência de obstáculo subjetivo impede apenas a aquisição que requer boa-fé. Por fim, é preciso que a intenção de possuir como dono exista desde o momento em que o prescribente se apossa do bem. Inexistindo obstáculo objetivo, presume-se o ‘animus domini.’’ (LOTTI, 2008).
APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO. REQUISITOS LEGAIS. O simples exercício da posse, embora seja ela vintenária não autoriza a declaração da prescrição aquisitiva em favor dos possuidores, pois necessário o preenchimento dos demais requisitos legais, que qualificam a posse ad usucapionem, quais sejam, a posse mansa, pacífica, sem oposição e interrupção, com ânimo de dono, conforme artigo 550 do Código Civil de 1916. POSSE DECORRENTE DE LOCAÇÃO. Decorrendo da posse dos usucapientes de locação, está, em tese, afastada a possibilidade de pleitearem a declaração de prescrição aquisitiva, pois, nos termos do disposto no artigo 492, do CC de 1916, se entende que a posse mantém o mesmo caráter com que foi adquirida, admitindo-se, porém, a mudança do caráter desde que produzida prova contundente em contrário, o que constitui ônus daquele que alega a mudança, no caso, os prescribentes. Não logrando os usucapientes demonstrar a mudança do caráter da posse, restando, sim, evidenciado o contrário, se impõe a improcedência da pretensão inicial. RECURSO NÃO PROVIDO.” (Apelação Cível Nº 70012186276, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alzir Felippe Schmitz, Julgado em 20/12/2005).
E ainda:
EMENTA. Locação. Despejo por falta de pagamento. Julgamento antecipado. Possibilidade. Alegação de cerceamento de defesa. Inocorrência. Presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera laculdade, assim proceder. Usucapião. Inexistência. Locação configurada. Prescrição aquisitiva que não favorece a quem, na condição de inquilina, como a ré, possui imóvel a "non domino" . Companheira que permanece no imóvel após a morte do locatário. Ocorrência de subrogação. Dever de pagar os alugueres e demais encargos. Ausência de prova de pagamento. Recurso improvido.[29]
No caso sob exame, é inexistente o elemento subjetivo essencial à posse do direito pleiteado, uma vez, como admite a própria autora, existe a relação locatícia, soberbamente comprovada nos autos.
A sua posição é, aliás, de detentora do imóvel objeto da ação, e não de possuidora, uma vez que sua a posse deriva da força do contrato, mesmo que verbal, e não pelo abandono deste pelo proprietário. Ademais, resta comprovada a relação locatícia, confirmada pela autora, inclusive com proposta ação revisional.
O fato de, como alega a autora, “não possui condições de pagar aluguéis e, por ser uma ‘senhora já de idade’, não ter para onde ir caso seja efetivado o despejo” é irrelevante para a caracterização do direito a usucapir o bem imóvel que detém, que de per si, o renega.
III - CONCLUSÃO
O direito à propriedade pela usucapião é originário, mas oponível erga omnes apenas pela ocorrência do provimento jurisdicional, pela provocação da parte interessada.
Das espécies de usucapião, apenas a prevista no artigo 1.238 do Código Civil, ao dispensar os demais requisitos, apenas exige o tempo e a posse (usucapião extraordinária).
No entanto, a posse para a aquisição do direito à usucapião não é qualquer posse, mas a qualificada com o animus domini, o elemento subjetivo defendido por Savigni.
Dessa forma, ainda que predomine na legislação pátria o conceito de posse de Ihering (a posse objetiva), nos contratos de locação, a intenção do locatário, ao adentrar no imóvel, é a de locador, e não de proprietário.
Decorridos cinqüenta ou oitenta anos, renovado o contrato na pessoa dos sucessores, ainda assim o animus será o de mero detentor, e não de senhor do domínio.
Existiria, enfim, uma situação tal que a modificasse?
Suponhamos mortos ou desaparecidos os locadores do imóvel locado e os seus herdeiros. Permanecendo o locatário na detenção do imóvel, desta feita com o ânimo de lá permanecer e adonar-se da coisa, fazendo-a sua, pagando os débitos tributários relativos ao imóvel.
O tempo produzirá os efeitos para a qualificação do direito, desde a ciência do fato. Apenas o tempo, porque não poderá ele apresentar o justo título ou a boa-fé como requisitos para a consolidação do direito da usucapião.
Isto porque o evento morte ou abandono teria encerrado a relação obrigacional existente entre as partes.
Não foi, no entanto, o que ocorreu no caso concreto, aqui apresentado.
III - BIBLIOGRAFIA
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DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro : teoria geral do direito civil. 21.ed. São Paulo: Saraiva, 2004. V. 1.
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LOTTI, Armando Antônio. Algumas considerações sobre posse, usucapião e justo título à luz do novo Código Civil. Disponível em http://www.mp.rs.gov.br/urbanistico/doutrina/ id100. htm?impressao=1&. Acessado em 4.9.2008.
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PEREZ, Maria da Glória. A prescrição no direito do trabalho. Estudo do instituto da prescrição relativamente às relações de emprego individuais, no âmbito da Constituição de 1988. Monografia de conclusão de curso a ser apresentada à banca da Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo. Professor orientador: Professor Doutor Marcelo José Ladeira Mauad. Agosto de 2008.
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Direito das Coisas. 16.ed. São Paulo: Saraiva, 1987.
IV - ANEXO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
10ª Câmara - Direito Privado
APELAÇÃO COM REVISÃO
COMARCA: Presidente Prudente
Valor: R$ 1.000,00
Juiz de 1ª Instância: Paulo Gimenez Alonso
Processo de 1ª Instância: 1011/2001
Vara/Comarca: 2ª Vara Cível da Comarca de Presidente Prudente.
Apelante: Emilia Pereira da Silva
Apelado: Lucila Junqueira Toledo Martins e outros
ACÓRDÃO
USUCAPIÃO - Exercício de posse sem animus domini - Requisito indispensável - Comprovação documental de relação locaticia entre as partes - Pleito de despejo por falta de pagamento proposto pelos apelados em apenso - Afirmação da apelante de cessação do pagamento de aluguéis - Motivo para desfazimento da locação - Improcedência do pleito de usucapião e procedência do pleito de despejo inevitáveis -Apelo desprovido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL n° 246.603-4/1 da Comarca de PRESIDENTE PRUDENTE, sendo apelante EMILIA PEREIRA DA SILVA e apelada ESPÓLIO DE LUCILA JUNQUEIRA TOLEDO MARTINS E OUTROS.
ACORDAM, em Décima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, negar provimento ao recurso.
1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls. 367/372 que julgou improcedente ação de usucapião promovida pela apelante e procedente ação de despejo por falta de pagamento proposta pelos apelados.
Em seu recurso, sustenta a apelante que reside no imóvel objeto da presente lide há mais de 30 anos, tendo construído uma casa, formado um pomar e requerido a instalação dos serviços de água e luz. Afirma que não adentrou no imóvel como inquilina, mas que "posteriormente apareceu um terceiro dizendo-se proprietário passando a apelante a pagar aluguel para o mesmo" e que "Após certo período, esse senhor não mais compareceu deixando a apelante de pagar o aluguel". Alega, ainda, que não possui condições de pagar aluguéis e que, por ser uma "senhora já de idade", não tem para onde ir caso seja efetivado o despejo (fls. 375/378).
Recurso regularmente processado, com oferecimento de contra-razões às fls. 385/388. Opinou a D. Procuradoria de Justiça pelo não acolhimento do reclamo (fls. 393/395).
2. Sem consistência jurídica o apelo.
Conforme provado documentalmente nos autos, inclusive com cópia de ação revisional de aluguel promovida em face da apelante (fls. 70/79) e confirmação da própria apelante em seu depoimento pessoal (fls. 336/337), há relação locatícia entre as partes. Com isso, inexiste requisito indispensável para a caracterização da prescrição aquisitiva, qual seja, a posse com animus domini.
Nesse sentido: "A posse ad usucapionem é aquela que se exerce com intenção de dono - cum animo domini”.
Este requisito psíquico de tal maneira se integra na posse que' adquire tônus de essencialidade. De início, afasta-se a mera detenção, pois não se confunde ela com a posse, uma vez que lhe falta a vontade de tê-la. E exclui, igualmente, toda posse que não se faça acompanhar da intenção de ter a coisa para si –animus rem sibi habendi, como por exemplo a posse direta do locatário, do usufrutuário, do credor pignoratício, que, tendo embora o usus possidendi, que os habilita a invocar os interditos para defesa de sua situação de possuidores contra terceiros e até contra o possuidor indireto (proprietário), não têm nem podem ter a faculdade de usucapir. E é óbvio, pois aquele que possui com base num título que o obriga a restituir desfruta de uma situação incompatível com a aquisição da coisa para si mesmo.
Completando-lhe a qualificação é que se impõe o requisito anímico, que reside na intenção de dono: possuir cum animo domini. (Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil, vol. IV, p. 140).
E, como bem anotado pela juíza sentenciante, "Na medida em que posse derivada de relação locatícia não gera usucapião, o pedido da autora não tem como ser acolhido. O fato da autora eventualmente haver promovido a conservação do prédio (fls. 16, 20/22 e 25/30) não inverte a questão, posto tratar-se de obrigação ordinária do inquilino".
No que tange a ação de despejo por falta de pagamento promovida pelos apelados em face da apelante, reconhecida a existência de relação locatícia entre as partas admitida a falta de pagamento das correspondentes locações (conferir contestação de fls. 27/31 dos autos em apenso), até porque a apelante confirmou que deixou de pagá-los após certo período (fl. 336), era inevitável a procedência da ação e a conseqüente decretação do despejo.
3. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
Presidiu o julgamento, o Desembargador Testa Marchi e dele participaram os Desembargadores Maurício Vidigal (revisor) e João Carlos Saletti.
São Paulo, 2 agosto de 2008
Galdino Toledo Júnior,Relator
Apelação Cível n° 246 603-4/1 - Presidenle Prudente - p 4
Voto n° 3 746
APÊNDICE
A. Artigo
Algumas considerações sobre posse, usucapião e justo título à luz do novo Código Civil
Armando Antônio Lotti
Estado do Rio Grande do Sul. Ministério Público. Doutrina
A posse sempre foi tema estimulante, supedâneo de vigorosos debates e de diversos enfoques, potencializados na medida em que os seus efeitos são objeto de exame. Aliás, é no usucapião, forma originária de aquisição do domínio que se perfectibiliza pela satisfação de seus pressupostos, que a posse transcende a concepção de aparência da propriedade para modo de aquisição desta. É neste leito que passa a ter peculiar perfil. Pretendo, pois, no presente artigo, dissecar tal relação umbilical entre posse/usucapião, além de tecer algumas observações sobre justo título para fins de usucapião ordinário, em suas formas desdobradas pelo Código Civil de 2002, uma vez que obteve inaudita definição legal.
O novo Código Civil, no que se refere à teoria geral da posse, ampliou a posição preconizada por Ihering, a chamada corrente objetiva, onde o elemento anímico constitutivo do conceito de posse, o ‘animus’, é definido, apenas, como ‘vontade de proceder como habitualmente procede o proprietário’. Tal ampliação, aliás, faz-se sensível, ‘v.g.’, no decote dos enunciados de aquisição e perda da posse, previstos nos incisos dos artigos 493 e 520 do Código Civil/16, claro resquício da teoria subjetiva da posse em diploma legal objetivista. É comezinho, entretanto, que o ‘animus domini’, elemento subjetivo qualificado do conceito de posse da teoria de Savigny, foi incorporado ao suporte fático necessário das diversas modalidades de prescrição aquisitiva. A lei, ao estabelecer que o usucapiente tenha a coisa ‘como se sua fosse’, exige, de forma clara, que ele a tenha, pois, ‘cum animus domini’. E já se disse, é verdade, que este elemento anímico é ‘requisito substrativizado, subjetivamente colocado nos lindes dos limites do alcance intelectual do usucapiente, dividindo-se em atos e reações subjetivo-objetivas, podendo colocar-se em seu contexto até a inexistência de reação por parte dos demais, para que o entenda como reconhecimento à sua intenção de dono’ (Revista de Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul nº 97, p. 357). ‘Venia concessa’, tenho que tal conceito, pródigo em extensão, não possui contornos científicos.
Como explicar, por este prisma, ‘v.g.’, o elemento subjetivo em relação às pessoas jurídicas? Em realidade, constata-se a existência, ou ausência, do ‘animus domini’ por exclusão, no momento da imissão da posse da ‘res’ pelo prescribente. Explico. Haverá a exclusão do elemento subjetivo qualificado quando o possuidor for direto, nos termos do artigo 1.197 do Código Civil de 2002, ou, obviamente, mero detentor. Situações legais que afastam, à evidência, o requisito ‘ter a coisa como se sua fosse’ A lição do insigne e saudoso mestre Orlando Gomes, registra-se, é neste sentido:
‘O ‘animus domini’ precisa ser frisado para, de logo, afastar a possibilidade de usucapião dos fâmulos da posse. Em seguida, devem ser excluídos os que exercem temporariamente a posse direta, por força de obrigação ou direito, como, dentre outros, o usufrutuário, o credor pignoratício e o locatário. Nenhum deles pode adquirir, por usucapião, a propriedade da coisa que possui em razão do usufruto, penhor ou locação. É que, devido à causa da posse, impossível se torna possuírem como proprietários. Necessário, por conseguinte, que o possuidor exerça posse com ‘animus domini’. Se há obstáculo objetivo a que possua com esse ‘animus’, não pode adquirir a propriedade por usucapião. A existência de obstáculo subjetivo impede apenas a aquisição que requer boa-fé. Por fim, é preciso que a intenção de possuir como dono exista desde o momento em que o prescribente se apossa do bem. Inexistindo obstáculo objetivo, presume-se o ‘animus domini.’’
A contemporânea jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, aliás, não destoa de tal posição, como ilustra, por exemplo, ementa de aresto da 17ª Câmara Cível, a saber:
‘USUCAPIÃO. ORIGEM DA POSSE. PROVA.
- Hipótese em que a ‘causa possessionis’ da área usucapienda é verdadeiro óbice ao reconhecimento da prescrição aquisitiva perseguida, independente do prazo de ocupação do lote (CC, art. 550).
- Prova que, em razão do parentesco colateral de segundo grau entre o companheiro da usucapiente e o contestante, conforta a alegação de contrato de comodato verbal pactuado por estes e que, mormente chancelada pelo silêncio pontual da autora, encontra supedâneo na lógica do razoável.
- A ninguém é dado, ‘sponte sua’, alterar a natureza de sua posse’ (Apelação Cível nº 599.396.314, relator Desembargador Demétrio Xavier Lopes Neto, julgada em 21.03.2000).
Verifica-se, dessa forma, que a definição do requisito posse qualificada perpassa pela ‘causa possessionis’ descontaminada de obstáculos objetivos e não pelo exame da ‘intenção’ do possuidor, de complexa aferição e tormentoso prognóstico. Não se trata de inaudita e inédita solução. Ao revés, conforme lembra Marcus Vinícius Rios Gonçalves, em sua aguda obra ‘Dos Vícios da Posse’, na caracterização da posse, à luz do Código Napoleão de 1804, que adotara a teoria subjetiva e reclamava, portanto, o elemento volitivo qualificado, a complexa questão do ‘animus domini’ foi resolvido pelo referido diploma legal ‘por meio de uma presunção. No art. 2.230 lê-se, com efeito, que ‘Admitir-se-á sempre que alguém possui para si, e a título de proprietário, se não ficar provado que começou a possuir por um outro.’’ Tanto estabelecido, descortina-se, agora, outra questão que merece atenta reflexão, mormente porque, nos grampos dos autos, tem-se vulgarizado, qual seja: a promessa de compra e venda na ‘causa possessionis’, ainda que ineficaz (na hipótese, por exemplo, de loteamento clandestino), contra-indica, tal como preconiza segmento doutrinário tradicional, a pretensão prescricional aquisitiva por ausência de posse qualificada? Observa-se que Orlando Gomes, ‘v.g.’, entendendo que ‘têm posse direta os titulares de direito real na coisa alheia ou de direito pessoal que importe uso ou gozo da coisa; é a pessoa subordinada’, ao exemplificar, catalogava, explicitamente, o promitente comprador como possuidor direto. Mas sustento que no contrato particular de promessa de compra e venda não há desdobramento da posse e, portanto, afasta-se a configuração de obstáculo objetivo. Explico. ‘Quando, por força de obrigação ou direito, em casos como do usufrutuário, do credor pignoratício, do locatário, se exerce temporariamente a posse direta, não anula esta às pessoas, de quem eles a houveram, a posse indireta.’ Este era o teor do artigo 486 do Código Civil de 1916. O novo Código Civil, em seu artigo 1.197, ainda que alterando a redação, manteve íntegro o entendimento que o desdobramento da posse funda-se em um título jurídico, onde a posse direta tem, por natureza, duração limitada. Em outras palavras, havendo, de parte do possuidor pleno, demissão temporária da sua posse, há o desdobramento desta em direta (ou imediata) e indireta (ou mediata). Ocorre que no contrato de promessa de compra e venda, o promitente vendedor, quando se demite da posse da ‘res’, não o faz de forma temporária. E isso porque, ao final da aludida avença, em regra, a posse da coisa não lhe é restituída e sim consolidada nas mãos do promitente comprador (com a outorga da escritura pública). Se a posse do promitente comprador é plena, tem este, por consectário, ‘animus domini’. Neste sentido, inclusive, ementa de acórdão da 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, a saber:
‘USUCAPIÃO. POSSE ADQUIRIDA ATRAVÉS DA ‘ACESSIO POSSESSIONIS’ A TÍTULO SINGULAR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INOCORRÊNCIA DE DESDOBRAMENTO DA POSSE DIRETA E INDIRETA.
O promitente comprador que recebeu a posse por ocasião do negócio jurídico entabulado, passa a exercê-la com ‘animus domini’, inocorrendo o desdobramento de posse direta e indireta pretendida pelos contestantes, herdeiros do promitente vendedor.
Tendo a prova dos autos demonstrado a continuidade, sem qualquer oposição, de forma mansa e pacífica, da posse entre os diversos e respectivos sucessores, pelo lapso temporal vintenário, em cuja cadeia se enquadra o promitente comprador de parte da área usucapiente, é de ser acolhida a pretensão de domínio, irrelevante eventual questão remanescente quanto ao pagamento do preço da área prometida vender. Apelação desprovida.’ (Apelação Cível nº 598.564.508, relatora Desembargadora Elaine Harzheim Macedo, julgada em 19 de outubro de 1999).
Se a promessa de compra e venda, como visto, não é, efetivamente, obstáculo objetivo à configuração do ‘animus domini’, terá ela o contorno de ‘justa causa usucapionis’? De novo a resposta não é simples. A doutrina e, principalmente, a jurisprudência controvertem sobre o conceito e extensão do justo título para fins do usucapião ordinário. No Direito Clássico, conforme anota Vandick Londres da Nóbrega, o usucapião “aplicava-se às coisas apropriadas que, não tendo sido expressamente renunciadas pelos respectivos proprietários, foram estes negligenciadas. Além disso, o usucapião também se aplicava quando alguém adquiria uma coisa por um meio irregular. A lei ‘Plautia’ e as leis ‘Iuliae’ proibiram o usucapião dos imóveis tirados por violência, daí surgindo a necessidade de justo título e boa fé” E tal ‘iustus titulos’ culminou por ser consagrado, regra geral, como o ato jurídico translativo de domínio que não atingiu o seu objetivo, pois não conferiu ao adquirente a propriedade. ‘Era o que acontecia’, continua o ilustre romanista, ‘se a ‘traditio’ se operasse sobre uma ‘res mancipi’, ou se o ‘accipiens’ recebesse a coisa de alguém que não fosse o proprietário; ‘a non domino’. Já tivemos a oportunidade de dizer que a ‘traditio’ de uma ‘res manicipi’ não conferia a propriedade quiritária, mas apenas a pretoriana graças à intervenção do pretor. Suponhamos, por exemplo, que ‘Aulus’ deixou a ‘Nemesius’ uma ‘res mancipi’ por meio de um ‘legatum per vindicationem’ e ‘Nemesius’ aceitou o legado, entrando na posse da ‘res mancipi’. Verificou-se, posteriormente, que ‘Aulus’ não era proprietário da coisa. Neste caso, o legado seria nulo, mas, não obstante isto, havia o ‘iustus titulus usucapionis’. Portanto, decorrido o prazo de um ano, se a coisa fosse móvel, ou de dois, se imóvel, ‘Nemesius’ adquiria a propriedade, desde que não se tratasse de ‘res furtiva’ e agisse de boa fé.’ Tradicionalmente, ou de forma ortodoxa, conceitua-se justo título, seguindo-se a doutrina francesa, como, na dicção de Lenine Nequete, ‘todo ato formalmente adequado a transferir o domínio, ou o direito real de que trata, mas deixa de produzir tal efeito em virtude de não ser o transmitiste senhor da coisa, ou do direito, ou lhe faltar o poder legal de alienar’. Orlando Gomes, ainda dentro de um ponto de vista tradicional, amplia a definição de justo título, conceituando-o como o ‘ato jurídico abstrato, cujo fim é habilitar alguém a adquirir a propriedade’, mas que, por algumas causas determinadas, como, por exemplo: a) a aquisição ‘nom domino’; b) a aquisição ‘a domino’, em que o transmitiste, ou não gozava do direito de dispor, ou transfere por ato nulo de pleno direito; c) a existência de erro no modo de aquisição, ‘deixa de produzir o seu efeito’, sendo, portanto, justo título ‘o ato translativo que não produziu efeito, o título de aquisição ineficaz’. A par disso, segmento doutrinário respeitável coloca como requisito indispensável para configuração do justo título a transcrição no registro imobiliário, quando somente por esse ato se adquire a propriedade. Por outro lado, não pode ser olvidada a posição sustentada pelo então Desembargador Ruy Rosado de Aguiar Júnior, após Ministro do Superior Tribunal de Justiça, que, nos autos da apelação cível n° 589.019.629, definiu justo título, para o efeito do usucapião ordinário, como aquele documento “que basta para legitimar o fato da posse com ânimo de dono, transferida de acordo com o sistema jurídico vigente.’ Em razão da excelência da manifestação pretoriana, segue transcrição literal do voto:
‘O justo título, como requisito para usucapião ordinária, tem sido definido em termos bem restritos, a tal ponto que a experiência forense raramente registra pedido de usucapião por este fundamento, podendo dizer-se que a interpretação restritiva praticamente impede a incidência da norma.
Apesar da predominância desse entendimento na doutrina e na jurisprudência, penso que se deva reexaminar o tema para definir-se como justo título aquele que legítima o fato da posse, pois o justo título não há o de ser o da propriedade, mas, tão-só, o da posse.
Pedro Nunes (Do Usucapião, 4ª edição, p. 43) invoca a lição de Câmara Leal para primeiramente definir como título ‘o motivo jurídico pelo qual o possuidor começou a deter a coisa e a havê-la como própria’ e como justo título o que se apresenta com ‘veemente aparência de legitimidade’. Para ser título, em se tratando de usucapião, deve-se considerar apenas o título da posse; para ser justo, basta que sirva para legitimar a existência do fato, de acordo com as regras jurídicas vigentes. Nesse conceito, portanto, o justo título da posse é aquele que serva para legitimar a consciência do possuidor de que tem direito à posse do bem em razão de um ato juridicamente admitido pelo ordenamento. Tem justo título para posse aquele que passa a ocupar um imóvel, com ânimo de dono, em razão de um contrato de promessa de compra e venda celebrado com aquele que detinha a titularidade do domínio ou com aquele que também era titular de uma promessa de compra e venda registrada, como ocorre no caso dos autos, pois ambos podiam alienar o domínio e estavam legitimados a transferir a posse do bem.
Pedro Nunes (Do Usucapião, 4ª edição, p. 43) invoca a lição de Câmara Leal para primeiramente definir como título ‘o motivo jurídico pelo qual o possuidor começou a deter a coisa e a havê-la como própria’ e como justo título o que se apresenta com ‘veemente aparência de legitimidade’. Para ser título, em se tratando de usucapião, deve-se considerar apenas o título da posse; para ser justo, basta que sirva para legitimar a existência do fato, de acordo com as regras jurídicas vigentes. Nesse conceito, portanto, o justo título da posse é aquele que serva para legitimar a consciência do possuidor de que tem direito à posse do bem em razão de um ato juridicamente admitido pelo ordenamento. Tem justo título para posse aquele que passa a ocupar um imóvel, com ânimo de dono, em razão de um contrato de promessa de compra e venda celebrado com aquele que detinha a titularidade do domínio ou com aquele que também era titular de uma promessa de compra e venda registrada, como ocorre no caso dos autos, pois ambos podiam alienar o domínio e estavam legitimados a transferir a posse do bem.
É verdade que a veneranda sentença apelada tem em seu prol ensinamentos, os mais respeitáveis, mas é preciso interpretar a lei de acordo com os fins sociais a que ela se destina, em obediência aos princípios indicados na lei de introdução e aos enunciados na nova Constituição Federal, de tal modo que o dispositivo legal que prevê a usucapião ordinária, em tempo curto, também possa ser aplicado em favor do possuidor com ânimo de dono que tenha ingressado no imóvel em razão de um título outorgado por quem lhe poderia transferir legitimamente a posse. É preciso distinguir entre a usucapião extraordinária, que favorece a todos, inclusive aos de má fé, e a ordinária, em benefício daqueles que de boa fé e legitimamente recebem a posse do imóvel’ (Revista de Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul n° 146, os. 238/240).
O Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, flexibilizando a posição ortodoxa, ainda que por maioria de votos, consagrou entendimento no sentido de que a promessa de compra e venda, quando ato translativo de domínio ineficaz mediato, é justo título para fins do artigo 551 do Código Civil de 1916, mas afastou deste contexto a cessão de direitos possessórios. Na dicção da ementa oficial vencedora, tendo ‘direito à aquisição do imóvel, o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor que lhe outorgue a escritura definitiva de compra e venda, bem como pode requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Segundo a jurisprudência do STJ, não são necessários o registro e o instrumento público, seja para o fim da Súmula n° 84, seja para que se requeira a adjudicação. Podendo dispor de tal eficácia, a promessa de compra e venda, gerando direito à adjudicação, gera direito à aquisição por usucapião ordinário. Inocorrência de ofensa ao artigo 551 do Código Civil’ (REsp. n° 32-972/SP, 3ª Turma, relator designado Ministro Nilson Naves, julgado em 19.03.1996, publicado no DJU em 10.06.1996 - RT 732/181).
Ao longo da vigência do Código Civil de 1916, pois, coexistiram três proposições doutrinárias-jurisprudenciais sobre justo título: a) clássica, assim compreendida como o ato translativo ineficaz registrado e, após, desconstituído (via manejo, em regra, de ação anulatória), b) ortodoxa, definida, tão-somente, como o ato translativo ineficaz; c) heterodoxa, concebida como a posse plena transmitida por quem assim poderia proceder. Impõe-se pequena explicação sobre a nomenclatura das correntes adotada: clássica, porque segue, a grosso modo, a formatação consagrada pelo Direito Quiritário; ortodoxa porque, apesar de expungir a exigência de registro do título, mantém-se fiel à idéia do ato translativo de domínio; heterodoxa, porque implica em ruptura do modelo, adotando-se a transmissão da posse ‘ad usucapionem’ como parâmetro.
Ao longo da vigência do Código Civil de 1916, pois, coexistiram três proposições doutrinárias-jurisprudenciais sobre justo título: a) clássica, assim compreendida como o ato translativo ineficaz registrado e, após, desconstituído (via manejo, em regra, de ação anulatória), b) ortodoxa, definida, tão-somente, como o ato translativo ineficaz; c) heterodoxa, concebida como a posse plena transmitida por quem assim poderia proceder. Impõe-se pequena explicação sobre a nomenclatura das correntes adotada: clássica, porque segue, a grosso modo, a formatação consagrada pelo Direito Quiritário; ortodoxa porque, apesar de expungir a exigência de registro do título, mantém-se fiel à idéia do ato translativo de domínio; heterodoxa, porque implica em ruptura do modelo, adotando-se a transmissão da posse ‘ad usucapionem’ como parâmetro.
Com o advento do novo Código Civil, ano 2002, o usucapião ordinário foi desdobrado em dois suportes fáticos, a saber:
‘Artigo 1.242. Adquire-se também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único: Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada, posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimento de interesse social ou econômico.’
Observa-se, ‘icto oculi’, que o parágrafo único do artigo 1.242 do Código Civil de 2002 culminou por consagrar, para efeito de privilégio quanto ao prazo, concepção restritiva de justo título, de difícil aperfeiçoamento, talvez direcionando o dispositivo em comento para as hipóteses de venda de ascendente a descendente sem o consentimento do cônjuge do alienante ou dos outros descendentes, ato anulável na novel dicção do artigo 496 do Código Civil.
Mas como verdadeira contrapartida, o justo título para efeito do usucapião ordinário geral, ‘caput’ do artigo 1.242 do Código Civil/02, há que se afeiçoar às concepções ortodoxa ou, mesmo, heterodoxa, com clara inclinação para a primeira em razão de linha de precedentes do Superior Tribunal de Justiça. O certo é que, na hipótese em comento, por um princípio de lógica cartesiana, há a exclusão da posição clássica.
Do que foi exposto, conclui-se, em síntese, que, no usucapião, a posse deixa de ser mera aparência da propriedade e passa a ser pressuposto para aquisição desta. Para tanto, a posse deve ser qualificada, ‘cum animus domini’, verdadeira seqüela subjetivista em diploma legal que tem a teoria objetiva da posse consagrada de modo extremado. E é através do exame da ‘causa possessionis’ que se constata o aperfeiçoamento, ou não, do requisito subjetivo, isto é, haverá a exclusão do elemento subjetivo qualificado quando o possuidor for direto ou mero detentor. Inexistindo tais obstáculos objetivos, presume-se o ‘animus domini’. A promessa particular de compra e venda, uma vez que não acarreta desdobramento da posse, não se enquadra no conceito de obstáculo objetivo. São três as concepções, por sua vez, de justo título: a) clássica, assim compreendida como o ato translativo ineficaz registrado e, após, desconstituído; b) ortodoxa, definida, tão-somente, como o ato translativo ineficaz; c) heterodoxa, concebida como a posse plena transmitida por quem assim poderia proceder. O novo Código Civil desdobrou o usucapião ordinário em dois suportes fáticos, culminando por consagrar, no parágrafo único do artigo 1.242, para efeito de privilégio quanto ao prazo, concepção restritiva de justo título, a clássica, talvez direcionando o dispositivo em comento para as hipóteses de venda de ascendente a descendente sem o consentimento do cônjuge do alienante ou dos outros descendentes, ato anulável na novel dicção do artigo 496 do Código Civil. Mas como verdadeira contrapartida, o justo título para efeito do usucapião ordinário geral, ‘caput’ do artigo 1.242 do Código Civil/02, há que se afeiçoar às concepções ortodoxa ou, mesmo, heterodoxa, com clara inclinação para a primeira em razão de linha de precedentes do Superior Tribunal de Justiça.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS:
GOMES, Orlando. Direitos Reais, pp. 47, 166, 169 e 170, 14ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 1999.
GONÇALVES, Marcus Vinícius Rios. Dos Vícios da Posse, pp. 15 e 16, 2ª edição, São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2001.
NEQUETE, Lenine. Da Prescrição Aquisitiva, p. 173, 2ª edição, Porto Alegre: Sulina, 1970.
NÓBREGA, Vandick Londres da. Compêndio de Direito Romano, vol. II, pp. 87 e 88, 6ª edição, Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos S/A, 1971.
B. Acórdão
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SAO PAULO. APELAÇÃO S/ REVISÃO N° 1176444- 0/1
32a Câmara
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Comarca de SÃO PAULO
Processo 204603/07
2 6 . V . C Í V EL
ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRATICA
REGISTRADO(A) SOB N° 01910382
APTE CLAUDIA BARBOSA DOS SANTOS
APDO YONNE GIANNETTI DA FONSECA
MARCOS GIANNETTI DA FONSECA
RELATOR DES. RUY COPPOLA
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os desembargadores desta turma julgadora da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte integrante deste julgado, nesta data, negaram provimento ao recurso, por votação unânime.
Turma Julgadora
RELATOR
2o JUIZ
3o JUIZ
Juiz Presidente
32a Câmara
DES. RUY COPPOLA
DES. KIOITSI CHICUTA
DES. ROCHA DE SOUZA
DES. FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
Data do julgamento : 28/08/08
Relator Ruy Coppola
Voto n° 15.588
EMENTA
Locação. Despejo por falta de pagamento. Julgamento antecipado. Possibilidade. Alegação de cerceamento de defesa. Inocorrência. Presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder. Usucapião. Inexistência. Locação configurada. Prescrição aquisitiva que não favorece a quem, na condição de inquilina, como a ré, possui imóvel a "non domino" . Companheira que permanece no imóvel após a morte do locatário. Ocorrência de subrogação. Dever de pagar os alugueres e demais encargos. Ausência de prova de pagamento. Recurso improvido.
Vistos,
Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de alugueres promovida por Yonne Giannetti da Fonseca e outros em face de Claudia Barbosa dos Santos e outro, que, por sentença proferida a fls. 100/101 , cujo relatório se adota, foi julgada procedente, decretando a resolução do contrato, ordenando a desocupação do imóvel de objetos e pessoas em 15 dias contados da notificação, sob pena de despejo compulsório. Ré condenada ao pagamento dos aluguéis e acessórios a partir de 11.05.06 até a entrega do prédio, atualizados desde os vencimentos pelos índices da tabela judicial, mais juros de mora de 12% ao ano e multa convencional de 20%; facultando a execução provisória mediante formalização de caução real, carreando a vencida as despesas processuais reajustadas do desembolso e honorários de advogado fixados em 10% sobre o valor do débito.
Interpostos embargos de declaração (fls. 106/110), foram rejeitados. Interpostos novamente embargos de declaração (fls. 112/113), foram acolhidos para deferir a gratuidade à ré.
Recorre a ré (fls.115/131), alegando, em síntese, que: a r. sentença é nula em razão de violação aos princípios do devido processo legal e da ampla defesa; a decisão implicou em cerceamento de defesa, pois não possibilitou a apelante provar a ineficácia de um contrato de locação; ocorrência da prescrição aquisitiva; a apelante desconhecia a existência do contrato de locação e que está evidenciado o abandono do imóvel.
Recurso tempestivo; preparo anotado.
Contra-razões a fls. 133/136.
É o Relatório.
A r. sentença deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos.
De acordo com o contrato originário de fls. 12, a locação foi firmada entre o Sr. José Vilela Cinquini (locador) e Antônio Marques dos Santos (locatário) no dia 11 de março de 1988. Posteriormente, em 06 de novembro de 1989, houve alteração contratual (fls. 13/14) passando a figurar como locador o Sr. Justo Pinheiro da Fonseca e como locatário o Sr. Antônio Marques dos Santos.
É incontroverso nos autos que, falecido o locatário (Antônio Marques dos Santos), sua companheira (Claudia Barbosa dos Santos) permaneceu no imóvel locado, sub-rogando-se quanto às obrigações do locatário original. A situação decorre de lei, havendo previsão expressa na lei locatícia acerca do fato, a teor do art. 11, inciso I, da Lei n° 8.245/91.
Diante da subsistência do contrato, indiscutível a relação jurídica de locação, devendo ser rechaçada a pretensão do reconhecimento da usucapião do imóvel, até porque nesta ação de despejo, não deve ser discutida a propriedade o imóvel, já que se cuida de mera posse precária.
Como bem ressaltou o douto magistrado : "(...), nem sequer se cogitando de usucapião porque a posse foi precária, proveniente de contrato de locação, págs. 12/14, com sucessão proveniente do óbito, art. 11, I, da Lei Federal 8.245/91, combinado com o art. 1.203 do Código Civil, donde a manutenção do mesmo caráter da posse primitivamente exercida. Foi o bastante.
No mesmo sentido é o posicionamento o douto Dr. Desembargador Celso Pimentel :
Logo, prescrição aquisitiva alguma favorece a quem, na condição de inquilina, como a ré, possui/imóvel a non domino, não se legitimando a invocar a exceção de usucapião, conforme julgados do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo e desta Corte, que não resulta apenas do tempo de ocupação ou do retardo na cobrança de aluguel(Ap. s/ Rev. 1.158.267-0/9. -28a Câm. - Rei. Des. Celso Pimentel - J. 27.5.2008).
A apelante tece considerações inadmissíveis e contraditórias diante do incontestável contrato juntado; ora afirma que o imóvel foi doado ou vendido, ora afirma que o imóvel foi abandonado pelo proprietário. No entanto, não há nada nos autos que infirme a relação jurídica existente entre a apelante e os apelados.
Tendo em vista a mencionada sub-rogação, deveria ter efetuado o pagamento de todos os alugueres e demais encargos decorrente daquele contrato.
Nos ensinamentos de Gildo dos Santos:
Na locação residencial, morto o locatário, assume-lhe o lugar o seu cônjuge ou os herdeiros necessários que vivessem com ele no prédio. Não apenas estes ficam sub-rogados na condição de inquilinos, mas, por igual, o companheiro ou o companheira, conforme o caso, da falecida ou finado locatário que com ele convivesse no imóvel.
Afinal, a união estável de um homem e uma mulher, como se casados fosse, é hoje reconhecida como entidade familiar, merecendo a proteção do Estado, nos termos da
Constituição Federal (art. 226, §3°), de modo que esse dispositivo da atual lei, sobre reconhecer uma realidade social encontra respaldo na Carta Magna.
(...) Como a locação residencial, de regra, é celebrada 1 intuitu familiae, nada mais razoável que, falecendo o varão ou a mulher, a companheira ou o companheiro permaneça no prédio locado, subsistindo com ele a locação da residência. (In "Locação e Despejo", 5a edição, São Paulo, RT, 2004, p. 125).
Ao contrário do aduzido pela apelante, não ocorreu cerceamento de defesa, e nem ofensa à ampla defesa, posto que eram desnecessárias outras provas.
O Código de Processo Civil, no tocante a questão da prova, adotou a teoria do livre convencimento motivado ou da persuasão racional do juiz, inexistindo em nossa legislação provas de valor preestabelecido, tendo o magistrado ampla liberdade na análise dos elementos de convicção coligidos aos autos, devendo, em qualquer caso, decidir fundamentadamente.
Tendo toda prova como objetivo a instrução da causa, para permitir a formação do convencimento do juiz, a este cabe conduzir o processo de modo a evitar a produção de diligências desnecessárias ou inúteis a solução da lide, nos termos do art. 130 do Código de Processo Civil, passando ao julgamento antecipado da lide quando já estiverem presentes elementos suficientes à intelecção das questões debatidas na causa, proporcionando a justa composição da lide.
No caso vertente eram desnecessárias outras provas.
A apelante deveria ter demonstrado o pagamento dos alugueres por meio dos respectivos comprovantes de quitação.
Na verdade era ônus da ré provar a inexistência da locação afirmada pelos autores, que veio lastreada em contrato escrito.
Ademais, alega a apelante que o Sr. Justo Pinheiro da Fonseca vendeu ou doou o imóvel ao Sr. Antônio Marques dos Santos, mas não trouxe uma prova sequer sobre referido ato jurídico.
Como bem leciona o doutrinador Arruda Alvim:
Aplica-se a teoria do ônus da prova a todos os processos e ações, atendidas, certamente, as peculiaridades de uns e de outros. As regras do ônus da prova destinam-se aos litigantes do ponto de vista de como se devem comportar, à luz das expectativas (ônus) que o processo lhes enseja, por causa da atividade probatória. O juiz, como é imparcial, não deve influir na conduta dos litigantes, salvo se, excepcionalmente, tiver de decidir o incidente da inversão do ônus da prova (art. 333, parágrafo único), o que deverá fazer, mesmo que não haja impugnação, pois de n u lida de se trata. Não será, toda via, propriamente atividade jurisdicional que influencie no resultado da aplicação da lei, mas a propósito da validade da convenção sobre distribuição do ônus da prova.
Assim, o atual Código de Processo Civil estabelece que incumbe o ônus da prova: ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito (v.g.f a sua propriedade e lesão, posse e turbação ou esbulho; locação e infração etc.); ao réu quanto à existência de fato impeditivo (V.Q.. não está em mora, porque sua prestação depende de prestação do autor), modificativo (V.JQ., falta de requisito do negócio jurídico em que se estriba o autor ou a situação em que se baseia o autor se alterou) ou extintivo (v.Q., pagamento, remissão e, comumente prescrição ou decadência) do direito do autor (art. 333, e seus incisos)." {in Manual de Direito Processual Civil, Arruda Alvim, Ed. RT, 7a. Edição, pág. 475/476).
Assim, uma vez presentes as condições que ensejavam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder, pelo que rejeita-se o pedido de nulidade da sentença.
Pode-se concluir que a apelação é meramente protelatória, sendo todos os argumentos apresentados mera repetição dos termos deduzidos na peça defensória, ressaltando-se o fato de que o apelante litiga, na verdade, contra fatos incontroversos. Ou seja, a pretensão dos autores tem base legal, fazendo com que a iniciativa do ora recorrente beire o limite da litigância de má-fé.
Nesse passo, merece ser mantida a r. sentença recorrida, proferida pelo culto magistrado, por seus próprios e jurídicos fundamentos.
Nestas condições, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso nos termos acima alinhavados.
Apelação sem Revisão n° 1 176 444-0/1
[1] Art. 941. Compete a ação de usucapião ao possuidor para que se lhe declare, nos termos da lei, o domínio do imóvel ou a servidão predial.
Art. 942. O autor, expondo na petição inicial o fundamento do pedido e juntando planta do imóvel, requererá a citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos réus em lugar incerto e dos eventuais interessados, observado quanto ao prazo o disposto no inciso IV do art. 232.
Art. 943. Serão intimados por via postal, para que manifestem interesse na causa, os representantes da Fazenda Pública da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios.
Art. 944. Intervirá obrigatoriamente em todos os atos do processo o Ministério Público.
Art. 945. A sentença, que julgar procedente a ação, será transcrita, mediante mandado, no registro de imóveis, satisfeitas as obrigações fiscais.
[2] Art. 5º - Adotar-se-á, na ação de usucapião especial, o procedimento sumaríssimo, assegurada a preferência à sua instrução e julgamento. § 1º - O autor, expondo o fundamento do pedido e individualizando o imóvel, com dispensa da juntada da respectiva planta, poderá requerer, na petição inicial, designação de audiência preliminar, a fim de justificar a posse, e, se comprovada esta, será nela mantido, liminarmente, até a decisão final da causa. § 2º - O autor requererá também a citação pessoal daquele em cujo nome esteja transcrito o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos réus ausentes, incertos e desconhecidos, na forma do art. 232 do Código de Processo Civil, valendo a citação para todos os atos do processo. § 3º - Serão cientificados por carta, para que manifestem interesse na causa, os representantes da Fazenda Pública da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios, no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias. § 4º - O prazo para contestar a ação correrá da intimação da decisão que declarar justificada a posse. § 5º - Intervirá, obrigatoriamente, em todos os atos do processo, o Ministério Público.
[3] CC. Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
[4] CC. CAP. II. DA PROPRIEDADE IMÓVEL. Seção I. Da Aquisição da Propriedade Imóvel. Art. 530. Adquire-se a propriedade imóvel: I - pela transcrição do título de transferência no Registro do Imóvel; II - pela acessão; III - pelo usucapião; IV - pelo direito hereditário.
[5] CC. CAP. III. Dos Bens Públicos.
Art. 98. São públicos os bens do domínio nacional pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno; todos os outros são particulares, seja qual for a pessoa a que pertencerem.
Art. 99. São bens públicos: I - os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças; II - os de uso especial, tais como edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da administração federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias; III - os dominicais, que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto de direito pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades. Parágrafo único. Não dispondo a lei em contrário, consideram-se dominicais os bens pertencentes às pessoas jurídicas de direito público a que se tenha dado estrutura de direito privado.
CC. Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.
[6] CF. Art. 20. São bens da União: I - os que atualmente lhe pertencem e os que lhe vierem a ser atribuídos; II - as terras devolutas indispensáveis à defesa das fronteiras, das fortificações e construções militares, das vias federais de comunicação e à preservação ambiental, definidas em lei;
[7] Lei nº 6.969, de 10 de dezembro de 1981, dispõe sobre a aquisição, por usucapião especial, de imóveis rurais. Art. 2º - A usucapião especial, a que se refere esta Lei, abrange as terras particulares e as terras devolutas, em geral, sem prejuízo de outros direitos conferidos ao posseiro, pelo Estatuto da Terra ou pelas leis que dispõem sobre processo discriminatório de terras devolutas.
[8]
[9] Art. 941. Compete a ação de usucapião ao possuidor para que se lhe declare, nos termos da lei, o domínio do imóvel ou a servidão predial.
[10] Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes. § 1º - O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana. § 2º - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. § 3º - As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro. § 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de: I - parcelamento ou edificação compulsórios; II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo; III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. § 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
[11] Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
[12] Art. 9oAquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
[13] Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
[14] Art. 10.As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
[15] Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964.
[16] Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
§ único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
[17]Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. § único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
[18] Da Constituição das Servidões.Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião. § único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.
Do Exercício das Servidões. Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos. Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do prédio dominante, se o contrário não dispuser expressamente o título. Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante. § único. Se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as obras. Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão. Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente. Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente. § 1oConstituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro. § 2o Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa. § 3o Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso. Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro.
Da Extinção das Servidões. Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada. § único. Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimento do credor. Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne: I- quando o titular houver renunciado a sua servidão; II - quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão; III - quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão. Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção: I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa; II - pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso; III - pelo não uso, durante dez anos contínuos.
[19] CC. Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
[20] Art. 5º - Adotar-se-á, na ação de usucapião especial, o procedimento sumaríssimo, assegurada a preferência à sua instrução e julgamento. § 1º - O autor, expondo o fundamento do pedido e individualizando o imóvel, com dispensa da juntada da respectiva planta, poderá requerer, na petição inicial, designação de audiência preliminar, a fim de justificar a posse, e, se comprovada esta, será nela mantido, liminarmente, até a decisão final da causa. § 2º - O autor requererá também a citação pessoal daquele em cujo nome esteja transcrito o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos réus ausentes, incertos e desconhecidos, na forma do art. 232 do Código de Processo Civil, valendo a citação para todos os atos do processo. § 3º - Serão cientificados por carta, para que manifestem interesse na causa, os representantes da Fazenda Pública da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios, no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias. § 4º - O prazo para contestar a ação correrá da intimação da decisão que declarar justificada a posse. § 5º - Intervirá, obrigatoriamente, em todos os atos do processo, o Ministério Público.
[21] CPC, Art. 10. O cônjuge somente necessitará do consentimento do outro para propor ações que versem sobre direitos reais imobiliários.
[22] Art. 95. Nas ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro da situação da coisa. Pode o autor, entretanto, optar pelo foro do domicílio ou de eleição, não recaindo o litígio sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova.
[23] Súmula 11, STJ. A presença da união ou de qualquer de seus entes, na ação de usucapião especial, não afasta a competência do foro da situação do imóvel.
[24]Art. 923. Na pendência do processo possessório, é defeso, assim ao autor como ao réu, intentar a ação de reconhecimento do domínio.
[25] STF. SÚMULA Nº 391. O confinante certo deve ser citado, pessoalmente, para a ação de usucapião.
Art. 47. Há litisconsórcio necessário, quando, por disposição de lei ou pela natureza da relação jurídica, o juiz tiver de decidir a lide de modo uniforme para todas as partes; caso em que a eficácia da sentença dependerá da citação de todos os litisconsortes no processo.
§ único. O juiz ordenará ao autor que promova a citação de todos os litisconsortes necessários, dentro do prazo que assinar, sob pena de declarar extinto o processo.
[26] STJ. SÚMULA Nº 150. Compete à Justiça Federal decidir sobre a existência ou não de interesse da União em ação de usucapião, mormente quando envolve bem imóvel situado à margem de rio que faz divisa entre dois Estados da Federação.
[27] Fonte: http://www.mp.rs.gov.br/urbanistico/jurisprudencia/id3255.htm. Acessado em 6.set.2008.
[28] Art. 945. A sentença, que julgar procedente a ação, será transcrita, mediante mandado, no registro de imóveis, satisfeitas as obrigações fiscais.
Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Lei dos Registros Públicos. Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I - o registro: (...) 28) das sentenças declaratórias de usucapião;
[29] Acórdão em apêndice (B).
Autora: Maria da Glória Perez Delgado Sanches
Texto publicado originariamente em JurisWay, em 08/09/2008 (http://www.jurisway.org.br/v2/dhall.asp?id_dh=806)
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Maria da Gloria
Perez Delgado Sanches
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12 comentários:
Moro no mesmo imóvel a 15 anos e o locador morreu esta semana. Tenho medo que os herdeiros peçam o imóvel e acabem com o contrato de locação. Tenho algum direito? Posso alegar usucapião?
João Mário
João Mário, boa noite!
As locações seguem as regras da Lei nº 8.245/91.
Morto o locador, os seus herdeiros passam a ser os locadores. Portanto, a menos que eles queiram o imóvel - para morar ou vender - o contrato de locação é válido.
Não existem direitos adquiridos relativamente ao imóvel pelo inquilino. Como o seu ânimo (a sua vontade, ao contratar) não era o de dono, mas o de inquilino, não há como usucapir o imóvel.
Um abraço, boa sorte e escreva, se e quando precisar, ok?
Moro do lado de um imóvel que ja esta a uns 20 anos abandonado e tomo conta de la por que la ja teve muito estupros e muitos usuários de drogas então fiz um muro para proteger a casa , mais como eu pago aluguel eu gostaria de tomar posse desse imóvel como faço pra entrar legalmente nele. o suposto dono sumiu e segundo dizem q nem ele era o dono também . como proceder se a casa também não tem numero.
João
gostaria de saber como faz para entra como usucapiao, ja mora a 8 anos no imovel e estou construindo.
Jenifer
Olá, Jenifer, boa noite!
Existem diversas de modalidade de usucapião, a depender da localização (se em área rural ou urbana) e da dimensão do imóvel (leia a matéria postada acima).
Se, por exemplo, seu imóvel está localizado em área urbana e mede até 250 metros quadrados, o direito já existe.
A usucapião deve ser declarada por sentença e é preciso contratar um advogado e ajuizar a ação competente.
Se, por outro lado, você se encaixar nas condições exigidas pela Defensoria Pública, procure-os.
Um abraço, boa sorte e escreva, se e quando precisar, ok?
Olá, João, boa noite!
O terreno pertence a alguém. Existe um dono e, com certeza, o nome dele consta do registro no Cartório de Imóveis.
Para usucapir é preciso ter a posse, como se dono fosse. Usar a coisa. Esse uso deve ser público (você deve se anunciar como dono do terreno, pagar os impostos, que deve transferir para seu nome, instalar água e luz, também em seu nome). Você já construiu um muro, o que é um primeiro passo. Mas apenas com o tempo (leia a matéria acima) a usucapião se firma como direito e você adquire a propriedade. Se antes de consolidar o tempo aparecer o dono, e ele reivindicar a posse, esta deixa de ser “mansa e pacífica” e não haverá como usucapir.
De outro modo não existe maneira de “entrar legalmente” no imóvel de alguém.
Um abraço, boa sorte e escreva, se e quando precisar, ok?
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Maria da Glória Perez Delgado Sanches
Moro em um imóvel há 25 anos e sempre conservei o imóvel como se fosse meu, mesmo pagando aluguel. Agora, o dono do imóvel faleceu e tenho medo de que os herdeiros não queiram continuar o contrato, então queria saber se poso alegar usucapião em defesa.
Aluisio Jose dos Reis
Olá, Aluisio, boa noite!
Você não pode alegar a usucapião porque o vínculo que o liga ao imóvel não é o de proprietário, de dono, mas o de simples inquilino. Você tem a posse direta, mas não a propriedade.
Eles podem rescindir o contrato ou dar continuidade a ele. A continuidade se dá com o silêncio dos novos proprietários (os herdeiros). A respeito, trata a Lei nº 8.245/91.
Um abraço, boa sorte e escreva, se e quando precisar, ok?
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Maria da Glória Perez Delgado Sanches
Estou morando em um imóvel ha cerca de 1 ano,sou eu e mais duas famílias,bom vamos lá,alugarão essa casa para agente a que se diz sobrinha do dono pois agora chegou uma carta de IPTU com valores atrasados há cerca de 11 anos de atrasos,chegamos nela para chamar o tal tio para vim conversa com a agente mais nada feito e ela ainda disse que se a prefeitura vim fazer reintegração de posse o problema é nosso,e que ele não vai ter o dinheiro para pagar os IPTU's atrasados,ela fez um contrato de boca com meus vizinhos aqui,não vale de nada né?! Lembrando que ela pediu a casa para nós mas tem pessoas doente no quintal e outra coisa ela mostrou o papel de compra e venda mais esta plastificado.Agora estamos dispostos a pedir Usucapião e ficar com o terreno ... Como faço?Qual o primeiro passo?
Jonas Mello
Olá, Jonas, boa noite!
Não há como você ganhar uma ação de usucapião. Em primeiro lugar, não há tempo suficiente decorrido, pois você afirma que está morando no imóvel há apenas um ano. Em segundo, você é locatário, ou seja, utiliza o imóvel como inquilino, seu ânimo não é o de dono, mas o de simples locatário.
E mais: contrato de boca vale, sim. É o contrato informal, que vale tanto quanto o contrato escrito e está previsto na lei do inquilinato. O fato de haver inquilinos doentes não afasta o direito do locador de vender o imóvel ou pedir para desocupá-lo.
Ainda: a locadora não precisa provar para você que é dona do imóvel. Mas o fato é que, com onze anos de impostos em atraso, muito provavelmente o imóvel será leiloado.
Não são boas notícias, mas é sempre melhor do que se iludir, pensando que se possui um direito quando ele não existe.
Um abraço, boa sorte e escreva, se e quando precisar, ok?
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Maria da Glória Perez Delgado Sanches
Maria da Glória, não posso compartilhar o texto no face? É um assunto muito interessante para se tornar de conhecimento público. Gosto de levar informações aos meus amigos. E eu estou passando por um processo que me liga ao assunto. Meu irmão comprou um lote para meus pais. Eu e mais 6 irmãos contruimos aos poucos o imóvel. Morei nele 10 anos. Com o falecimento dos nossos pais eu sai de lá e oago aluguel. Caso meu irmão venha vender o imóvel eu teria direito à minga parte?Eu construí até bater a lage. Hoje sou deficiente física. E moro sozinha.Meus filhos já se casaram. Nos 10 anos que morei lá foi pra cuidar dos meus pais. O imóvel continua no nome do meu irmão. Ele tem outros bens e não tem interesse em nos tirar o imovel,mas eu pela minha condição de saúde preferi não ficar na dependência dos irmãos. Eu não tinha a liberdade de receber meus netos na minha casa. E tive que tomar esta decisão. Agradeço se me der algum aconselhamento.
Olá, Edir, boa noite!
Terei o maior prazer que você compartilhe o texto. No que eu puder ajudar, estarei à disposição.
O imóvel pertence, conforme atesta a documentação, a seu irmão (está no nome dele). Ainda que se considerasse propriedade de seus pais (o que o registro contesta), você não poderia alegar a usucapião, pois morava a título de comodato. Comodato é o título jurídico para o empréstimo de alguma coisa, como um carro, uma casa. Ou seja, durante os 10 anos, você morou por liberalidade do proprietário, no caso, seu irmão
Assim, podem os irmãos apenas pedir indenização, relativa àquilo que construiram. Isso porque aceitar o contrário seria admitir o enriquecimento ilícito do proprietário, que permitiu a construção.
Se ele tem realmente interesse em deixar o bem para você, poderia doá-lo, desde já adiantado que existem impostos a pagar pela doação.
Um abraço, boa sorte e escreva, se e quando precisar, ok?
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Maria da Glória Perez Delgado Sanches
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