Terça-feira, no seminário sob a direção do professor Rodrigo Augusto de Oliveira, uma das questões discutidas abordava a usucapião conjugal - também chamada usucapião pró-moradia e usucapião especial urbana familiar.
O tema veio a lume por conta da expressão "abandono do lar", requisito para a caracterização da usucapião, prevista no artigo 1.240-A do Código Civil, incluído pela Lei nº 12.424, de 2011, que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida.
Prevê o dispositivo que aquele que adquiriu a propriedade de imóvel urbano, de até 250m², para moradia sua ou de sua família, em parceria com cônjuge ou companheiro, se tiver o lar abandonado pelo (clique em "mais informações" para ler mais)
Parece simples, mas não é.
Houve um caso julgado que ganhou ampla repercussão, publicado em 12 de outubro de 2011, sob o título Juiz garante usucapião conjugal e disponível em http://diviliv.blogspot.com.br/2011/10/juiz-garante-usucapiao-conjugal.html.
Homem e mulher vivem juntos, planejam suas vidas, criam uma prole, adquirem um imóvel. No meio do caminho, desentendem-se e ele (ou ela), porque a vida em comum tornou-se insuportável, afasta-se.
A decisão do tribunal mineiro foi muito criticada porque o casal havia se divorciado e a mulher estava instalada na casa comum, obviamente por mera tolerância do ex-marido.
Ainda que precisasse vender o imóvel, porque acometida de doença grave, o estar o ex-cônjuge "em lugar incerto ou não sabido" caracterizaria o abandono do lar?
Como conceituar tal "abandono"?
É necessária a declaração de vontade - dado o caráter subjetivo do abandono - ou pode ser ela presumida? Basta o afastamento do espaço comum? A questão pode envolver o não pagamento de impostos relacionados ao imóvel? Se o ex-cônjuge visita a ex-mulher esporadicamente - ainda que uma vez ao ano - estaria descaracterizado o abandono, para fins de usucapião?
O fato é que, se a decisão no leading case bastou para a mulher, que necessitava "resolver questões pendentes", jurídica e socialmente cria nova situação, difícil de ser administrada: o cônjuge que sai de casa pode perder seu patrimônio, depois de dois anos, apenas porque não foi encontrado.
Quando um casal se divorcia, é considerado o uso do imóvel, para o cálculo de pensão alimentícia: uma pensão menor é justificada pela compensação do aluguel proporcional, que não é cobrado.
Para aquele que se afasta do imóvel, está solucionado o problema se o faz por conta de medida protetiva de urgência, prevista no artigo 22 da Lei Maria da Penha (Lei nº 11.340, de 7 de agosto de 2006): resta evidenciado que o cônjuge ou companheiro não "abandonou" o lar, mas foi forçado a deixá-lo.
Porque ou a convivência é mantida, ainda que impraticável, sob o pretexto de não se perder o pouco que se tem ou se deve vender o imóvel, e cada um se conformar com sua parte. Neste último caso, entretanto, a prole necessariamente sofrerá as consequências.
Na capital paulista, todas as ações de usucapião, qualquer que seja a espécie, tramitam em uma das duas atuais varas de registro público. No interior, a competência é das varas cíveis.
Para a Doutora Tânia Mara Ahualli, coordenadora da EPM e juíza titular da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, o conceito de "abandono do lar", porque subjetivo, envolve o animus.
Se o indivíduo saiu do lar por conta de uma liminar, em separação, por exemplo, não houve vontade de abandonar o lar. Se houver a demonstração de que pagou algum imposto relacionado ao imóvel, a pretensão à usucapião é afastada.
Podem, portanto, ser pensadas soluções preventivas, para ex-cônjuges ou companheiros que, transformados em condôminos, preferem manter a titularidade do imóvel - e afastar o risco da usucapião. Sugestões não faltarão, como a notificação da ex-esposa ou companheira ou a consignação, nas sentenças de divórcio: "No imóvel X, de propriedade de ambos os cônjuges, residirá Y, por mera tolerância de Z, o que não configurará posse para efeitos de usucapião".
Não há jurisprudência formada, uma vez que a Lei nº 12.424/2011 é recente. Por conta da dificuldade de se comprovar a "vontade de abandonar o lar" que a usucapião conjugal não vingou. Se há direito que pode ser exercido por um, há também direito a ser protegido por - ou para - outro.
(1) Art. 1.240-A do Código Civil. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.É necessária a declaração de vontade - dado o caráter subjetivo do abandono - ou pode ser ela presumida? Basta o afastamento do espaço comum? A questão pode envolver o não pagamento de impostos relacionados ao imóvel? Se o ex-cônjuge visita a ex-mulher esporadicamente - ainda que uma vez ao ano - estaria descaracterizado o abandono, para fins de usucapião?
O fato é que, se a decisão no leading case bastou para a mulher, que necessitava "resolver questões pendentes", jurídica e socialmente cria nova situação, difícil de ser administrada: o cônjuge que sai de casa pode perder seu patrimônio, depois de dois anos, apenas porque não foi encontrado.
Quando um casal se divorcia, é considerado o uso do imóvel, para o cálculo de pensão alimentícia: uma pensão menor é justificada pela compensação do aluguel proporcional, que não é cobrado.
Para aquele que se afasta do imóvel, está solucionado o problema se o faz por conta de medida protetiva de urgência, prevista no artigo 22 da Lei Maria da Penha (Lei nº 11.340, de 7 de agosto de 2006): resta evidenciado que o cônjuge ou companheiro não "abandonou" o lar, mas foi forçado a deixá-lo.
Porque ou a convivência é mantida, ainda que impraticável, sob o pretexto de não se perder o pouco que se tem ou se deve vender o imóvel, e cada um se conformar com sua parte. Neste último caso, entretanto, a prole necessariamente sofrerá as consequências.
Na capital paulista, todas as ações de usucapião, qualquer que seja a espécie, tramitam em uma das duas atuais varas de registro público. No interior, a competência é das varas cíveis.
Para a Doutora Tânia Mara Ahualli, coordenadora da EPM e juíza titular da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, o conceito de "abandono do lar", porque subjetivo, envolve o animus.
Se o indivíduo saiu do lar por conta de uma liminar, em separação, por exemplo, não houve vontade de abandonar o lar. Se houver a demonstração de que pagou algum imposto relacionado ao imóvel, a pretensão à usucapião é afastada.
Podem, portanto, ser pensadas soluções preventivas, para ex-cônjuges ou companheiros que, transformados em condôminos, preferem manter a titularidade do imóvel - e afastar o risco da usucapião. Sugestões não faltarão, como a notificação da ex-esposa ou companheira ou a consignação, nas sentenças de divórcio: "No imóvel X, de propriedade de ambos os cônjuges, residirá Y, por mera tolerância de Z, o que não configurará posse para efeitos de usucapião".
Não há jurisprudência formada, uma vez que a Lei nº 12.424/2011 é recente. Por conta da dificuldade de se comprovar a "vontade de abandonar o lar" que a usucapião conjugal não vingou. Se há direito que pode ser exercido por um, há também direito a ser protegido por - ou para - outro.
(1) Art. 1.240-A do Código Civil. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
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Maria da Glória
Perez Delgado Sanches
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Um comentário:
Muito boa matéria. Parabéns!
Angelo Garcia
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